別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 下関 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -40 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章 印  TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島西山町４丁目３８２３番５ ｢彦島西山町４－２－４｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西3.5m市道 水道、ガス、下水 下関 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３．５ ｍ市道 交通 施設 下関駅西方 6.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 水産加工団地背後の既存住宅地域であり、街路条件・交通接近条件等にやや難があるため需要は弱く、地価は下 落傾向を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦島の既存住宅地域一円である。需要者の中心は、地縁的選好性の比較的高い彦島居住の勤労者層であ る。当該地域と代替・競争関係にあるのは彦島の既存の住宅地域である。近隣地域は街路条件にやや難のある既存住宅 地域である。少子高齢化・人口減少を背景に、全般的に需要が穏やかに持ち直しつつある中でも、彦島の既存住宅地域 の需要は弱い。標準的画地規模で６００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件のやや劣る戸建住宅が密集して建ち並ぶ既存の住宅地域であり、経済合理的な賃貸事業の成り立つ地域ではな いため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は規範性の高い試算価格を求めた。よって、本案件では比準価格を標 準として、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [146.1] [101.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び消費税増税の影響による不透明 感があるが、街路条件及び環境条件の整った 新興住宅地と幅員等の劣る既存住宅地の二極 化が見られる。 下関端部の彦島西山地区に位置し、かつ街路 条件等がやや劣る当該地域の需要は相対的に 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％