鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市２ -5001	下関市		更地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、南4.5m、二方路		２中専地区計画等 (70,200)
b	下関市２ -5008	下関市		更地	（　）	不整形	西4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
c	下関市２ -5021	下関市		更地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
d	下関市２ -5023	下関市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、東6m、角地		１中専 (70,180)
e	下関市２ -8015	下関市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,727	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	89,290	100 [ 104.0]	85,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	87,600
b	(　 ) 74,104	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	85,307	100 [ 99.8]	85,478		87,200
c	(　 ) 68,784	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,022	100 [ 82.5]	84,875		86,600
d	(　 ) 71,560	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,004	100 [ 83.7]	84,832		86,500
e	(　 ) 81,478	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,759	100 [ 98.0]	85,468		87,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,100 円／㎡]

下関 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,385,876	440,592	1,945,284	1,556,080	389,204	（　0.9709） 377,878	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,588,136 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＬＳ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	12.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（２ＤＫ×４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	68.00	100.0	68.00	1,400	95,200	2.0	190,400
							1.0	95,200
2～	共同住宅	68.00	100.0	68.00	1,400	95,200	2.0	190,400
							1.0	95,200
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		190,400		380,800
								190,400

⑨年額支払賃料	190,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,284,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,284,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 201,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,322,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,503 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 59,557 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,385,876 円　　　　（　 9,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃２　　　　-5118	1,218 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,442 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃２　　　　-8114	1,463 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,800 円	21,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	100,992 円	2,524,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,600 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 440,592 円　（　　　　　　 1,813 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,556,080 円（　　　　　 6,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,385,876 円
②総費用	440,592 円
③純収益　①－②	1,945,284 円
④建物等に帰属する純収益	1,556,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	377,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,588,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
下関 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 -31

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　古屋　和利

印

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市伊倉新町３丁目３０１２番１２｢伊倉新町３－３－１７｣				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅ＬＳ2	戸建住宅やアパートが混在しＳＣに近い住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	綾羅木 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

綾羅木駅北東方

800m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

平成２０年に土地区画整理された住宅地域であり当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は大型ＳＣに
近接等し生活利便性に恵まれた人気エリアであることを反映した堅調な需要により上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ綾羅木駅やＪＲ新下関駅を最寄り駅とした川中地区や勝山地区の戸建住宅地域等であり需要者の中心
は市内居住者である。当該市場では地域的に需要の強弱が見られるものの地価は総じて上昇傾向で推移している。対象
近隣地域は大型商業施設等に近く市内屈指の人気度が見られるが売り物件が少ない状態が続いている。土地は標準的画
地規模で２，１００万円前後、新築の戸建物件は４，５００万円以下が需要の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域の事例から求めたものであり地価が上昇傾向の市場実態を反映した適正な価格と判断される。収益
価格はアパ－トも混在する近隣地域のため求めたが対象標準地の形状や規模を反映して低く試算されている。従って、
標準的使用や最有効使用が戸建住宅地であるため比準価格を標準に収益価格を参考にとどめ代表標準地との検討を踏ま
え、単価と総額との関連、伊倉新町地区の市場の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下関 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,100 円／㎡

[103.5]
100

100
[104.0]

100
[ 72.5]

[102.0]
100

86,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行き懸念要因もあるが景気は緩やかな回復
基調で住宅地需要は総じて回復傾向。人口減
少等のなか需要は地域的な強弱が見られ地価
の多極化が進行。

大型商業施設や小中学校等に近く生活利便性
に恵まれ市内屈指の人気エリアであり売り物
件が少ないこととも相まって需要は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市２ -5001	下関市		更地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、南4.5m、二方路		２中専地区計画等 (70,200)
b	下関市２ -5023	下関市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、東6m、角地		１中専 (70,180)
c	下関市２ -5038	下関市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	下関市２ -5035	下関市		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,727	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	89,290	100 [ 102.9]	86,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	88,500
b	(　 ) 71,560	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,004	100 [ 83.7]	84,832		86,500
c	(　 ) 89,189	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	90,249	100 [ 106.7]	84,582		86,300
d	(　 ) 59,014	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	61,365	100 [ 70.0]	87,664		89,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,100 円／㎡]

下関 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,385,876	440,592	1,945,284	1,556,080	389,204	（　0.9709） 377,878	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,588,136 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＬＳ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	12.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階共に２ＤＫ、約３４㎡、２戸で計４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	共同住宅	68.00	100.0	68.00	1,400	95,200	2.0	190,400
							1.0	95,200
～ 2	共同住宅	68.00	100.0	68.00	1,400	95,200	2.0	190,400
							1.0	95,200
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		190,400		380,800
								190,400

⑨年額支払賃料	190,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,284,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で保全

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,284,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 201,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,322,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,503 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 59,557 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,385,876 円　　　　（　 9,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃２　　　　-8111	1,357 ( 1,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,442 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃２　　　　-5106	1,040 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,368
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,800 円	21,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	100,992 円	2,524,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,600 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 440,592 円　（　　　　　　 1,813 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,556,080 円（　　　　　 6,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,385,876 円
②総費用	440,592 円
③純収益　①－②	1,945,284 円
④建物等に帰属する純収益	1,556,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	377,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,588,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）