別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 下関 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -27 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成 印  TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市吉見新町２丁目３０３０番４７ ｢吉見新町２－９－２１｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西4.5m市道 水道 吉見 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   190 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 吉見駅西方 700m 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅団地であり、地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。中心部への回帰現象および 人口減少・少子高齢化に伴う地域の衰退を勘案すれば、地価動向としては弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ「吉見」等を最寄駅とする山陰側且つ市内北部の住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は、当 該地区の居住者を主に、当該地区に地縁的選好性を有する者であり、他地区からの流入はほとんどない。近年における 市場の需給動向としては、当該地区は、人口減少及び少子高齢化により取引は低調であり、土地需要は弱含みである。 需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅等を中心とする住宅地域であるので自用目的としての取引が支配的である。また、戸建住宅が主 体の地域的特性を有するが故に経済合理性に適合しない収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した比 準価格を標準として、前年価格比の検証並びに周辺地域に存する他の標準地・山口県基準地等との均衡に十分留意の上 、さらに地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、住宅地需要も回復し て来たが、依然人口減少・高齢化は継続して いる。今後の景気後退懸念もあり地価は二極 化を強めている。 近隣地域において特記すべき変動要因は無い 。下関市の中心部から遠いので土地需要は弱 含みである。街路条件の劣る団地の競争力は 低下傾向である。 特記すべき要因は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％