別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 坂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉 印  TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡坂町小屋浦３丁目１０５２７番１４外 ｢小屋浦３－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ3 戸建住宅等が整然と 建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 小屋浦 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 小屋浦駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 天地川に係る砂防堰堤工事が、令和２年６月の完成予定となっており、早期の復旧が期待される。但し、復旧に 伴い需要が回復するか否かは、今のところ不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、小屋浦地区を中心とした坂町内の住宅地域一円と把握した。需要者は、地縁性を有する圏域内居住者 が大半である。西日本豪雨の影響により、建物取壊し後の空地が散見される。当該空地を売却するのか、保有するのか 、建物を新築するのか所有者の状況によって対応は異なる。復興までの間、縁故関係者による恩恵的な取引、投売り的 な取引が見受けられるものと推測する。このような市場状況から、需要の中心となる価格帯は不明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、自己使用目的の土地取引が殆どで収益性より住環境が重視される住宅地域である。周辺にアパート等が 散在するものの、経済合理性の観点から収益還元法は適用しなかった。比準価格は豪雨災害後に小屋浦地区で成立した 取引事例に基づき査定した価格であり、規範性は認められる。したがって比準価格を標準とし、代表標準地を規準とし た価格、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [102.0] 100 [ 67.5] [100.0] 100 56,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は、一部に弱めの動きがみられ るものの、緩やかに拡大している。なお、消 費税率の引き上げの影響に注視する必要があ る。 西日本豪雨に伴う被害が甚大なエリアで、砂 防ダムの建設が予定されている。当面の間、 需要の減退は不可避である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％