鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海田２０Ｋ３４ -303499	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	海田１９Ｋ３４ -393456	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m町道、北東5m、二方路		１住居 (70,200)
c	海田１９Ｋ３４ -393452	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ台形	北12m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	海田２０Ｋ３４ -303487	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ台形	南西7m町道、北東6m、北西2.2m、三方路		近商 (90,200)
e	安芸府中１９Ｔ７９ -497969	安芸郡府中町		貸家建付地	（　）	不整形	西12.5m県道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,213	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,256	100 [ 85.4]	201,705	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 119,268	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	145,817	100 [ 76.8]	189,866		190,000
c	(　 ) 116,995	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	131,404	100 [ 67.0]	196,125		196,000
d	(　 ) 169,416	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	186,595	100 [ 97.1]	192,168		192,000
e	(　 ) 163,755	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	177,123	100 [ 92.3]	191,899		192,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

海田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,667,589	10,274,728	36,392,861	24,737,800	11,655,061	（　0.9746） 11,359,022	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	231,816,776 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,100.00	Ｓ2	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,964 ㎡	30.8 m x 71.4 m	前面道路：国道　 20.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階何れも店舗のフロア貸しを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,100.00	85.0	935.00	2,548	2,382,380	10.0	23,823,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,100.00	85.0	935.00	1,800	1,683,000	6.0	10,098,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,200.00	85.0	1,870.00		4,065,380		33,921,800
								0

⑨年額支払賃料	4,065,380 円　×　12ヶ月　＝　 48,784,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,870.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,784,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,439,228 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,345,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,921,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 322,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,667,589 円　　　　（　 23,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	海田（賃）Ｋ２６　　　　-142611	3,097 ( 3,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,569 円/㎡　月額支払賃料（　 2,548 円/㎡）　基準階 1 F B
b	海田（賃）Ｋ２６　　　　-142610	2,602 ( 2,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,148,000 円	358,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,439,228 円	48,784,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,465,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,506,000 円	358,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,274,728 円　（　　　　　　 5,232 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	358,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,737,800 円（　　　　　 12,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,667,589 円
②総費用	10,274,728 円
③純収益　①－②	36,392,861 円
④建物等に帰属する純収益	24,737,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,655,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,359,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,816,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
海田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海田 5-2

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　向井　弘二

印

TEL.

鑑定評価額

377,000,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安芸郡海田町栄町１５０１番１外｢栄町５－１３｣				②地積　(㎡)	1,964 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2.5	事務所ＬＳ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西20.5m国道	水道、ガス、下水	海田市 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 65.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０．５ｍ国道

交通

施設

海田市駅南方

1.3km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道３１号沿いの熟成した路線商業地域であるが、郊外型大型店舗への需要拡大等により、工場等跡地から商業
地への移行もあり、永年の地価下落割安感から店舗進出の動きも出てきている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として海田町及び周辺市町に位置する路線商業地域及びその周辺地域。需要者の中心は沿道型サービス
店舗の出店を目的とする法人や地縁性を有する個人事業者、大規模地はマンション開発業者等である。背後平地の住宅
需要の高まりを受け、近隣地域周辺の土地には一定の需要が見込める。新規出店向けの土地需要に対して借地取引も多
く、また出店業種やその取引規模は多様であり取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は従来から工場等も混在しており、商業事業者向け貸家の賃貸市場は成熟の程度が低く、収益価
格は低位に求められた。一方、周辺市町の路線商業地域を含む広域的範囲から取引事例を収集・選択し試算した比準価
格は、市場実勢を反映した実証的な価格で、その規範性は高いと判断した。したがって、本件では比準価格を標準に、
収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安芸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[ 82.2]

[100.0]
100

192,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復基調が続く中、不動産需要の回復
力は鈍いものの、場所によっては徐々に持ち
直しの傾向にある。

南本町地区にスーパーフジがＨ２７年に開店
したこと等、工場・倉庫跡地等が商業地へ移
行傾向にあり、地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

海田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海田１９Ｔ３４ -493457	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m県道、東3m、角地		近商 (80,200)
b	海田２０Ｋ３４ -303499	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	海田１９Ｔ３４ -493445	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m町道、中間画地		近商 (80,270)
d	海田１８Ｋ３４ -183476	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m県道、南1.8m、二方路		近商 (80,300)
e	海田１８Ｋ３４ -183473	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m町道、南西8m、二方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,228	100 [ 130.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	179,940	100 [ 84.9]	211,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 170,213	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,256	100 [ 85.4]	201,705		202,000
c	(　 ) 148,007	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	160,214	100 [ 79.3]	202,035		202,000
d	(　 ) 156,140	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	178,021	100 [ 98.6]	180,549		181,000
e	(　 ) 136,800	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	157,341	100 [ 78.5]	200,434		200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	近隣居住者購入	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -22.0
a	近隣居住者購入	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

海田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,848,978	9,973,092	35,875,886	24,599,600	11,276,286	（　0.9746） 10,989,868	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	224,283,020 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	Ｓ2	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,964 ㎡	30.8 m x 71.4 m	前面道路：国道　 20.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階は事務所で各階フロア貸を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,100.00	85.0	935.00	2,422	2,264,570	10.0	22,645,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,100.00	85.0	935.00	1,850	1,729,750	6.0	10,378,500
							0.0	0
～

～

～

計		2,200.00	85.0	1,870.00		3,994,320		33,024,200
								0

⑨年額支払賃料	3,994,320 円　×　12ヶ月　＝　 47,931,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,870.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の賃貸実態を考慮し非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,931,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,396,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,535,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,024,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 313,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,848,978 円　　　　（　 23,345 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	海田（賃）Ｋ２６　　　　-142611	3,097 ( 3,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,518	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,442 円/㎡　月額支払賃料（　 2,422 円/㎡）　基準階 1 F B
b	海田（賃）Ｋ２６　　　　-142610	2,602 ( 2,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,365
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,136,000 円	356,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,396,592 円	47,931,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,236,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,492,000 円	356,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,973,092 円　（　　　　　　 5,078 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,599,600 円（　　　　　 12,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,848,978 円
②総費用	9,973,092 円
③純収益　①－②	35,875,886 円
④建物等に帰属する純収益	24,599,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,276,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,989,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,596 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,283,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）