別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 海田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海田 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴 印  TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 95,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡海田町三迫１丁目２３２２番１外 ｢三迫１－５－７｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東6m町道 水道、下水 海田市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 海田市駅南東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地造成による住宅の分譲販売等により、今後は住宅地としての熟成を高めてゆくものと思料する。地価は当面 、上昇基調を描くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市安芸区並びに海田町の住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。需要者の中心は、海田町や隣 接市町へ通勤するサラリーマン等と思料する。従来から平坦部の新規分譲地に対する需要が高いが、相対的に割安感の でてきた傾斜地域でも売れ行きは好調である。需要の中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で、１，３００万円～１，５ ００万円程度、新築の戸建物件で２，７００万円～３，５００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られない。このため、 賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は 、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [142.4] [100.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口が約３万人超と増加基調にあり、景 気も回復傾向を続ける中、不動産市況は総じ て改善している。 平坦部の地価が上昇を続ける中、外縁部は相 対的に割安感が生じており、需要は増加傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +24.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％