鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海田１８Ｔ９０ -289064	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.9m町道、中間画地		近商 (80,240)
b	海田１９Ｋ３４ -393442	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m町道、中間画地		近商 (80,200)
c	海田１９Ｋ３４ -393444	安芸郡海田町		更地	（　）	不整形	南東16m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	海田１９Ｋ３４ -393456	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m町道、北東5m、二方路		１住居 (70,200)
e	海田２０Ｋ３４ -303497	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区画街路、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,492	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,001	100 [ 105.2]	140,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 119,967	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,084	100 [ 92.2]	140,004		140,000
c	(　 ) 84,737	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ / ]	100 [ 71.3]	127,284	100 [ 81.5]	156,177		156,000
d	(　 ) 119,268	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	145,817	100 [ 96.1]	151,735		152,000
e	(　 ) 134,488	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,236	100 [ 90.8]	150,040		150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

海田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,563,641	447,193	2,116,448	1,455,840	660,608	（　0.9733） 642,970	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,121,837 円　　　　（　 79,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	166 ㎡	15.2 m x 11.1 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ約４０㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,402	112,160	3.0	336,480
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		224,320		672,960
								0

⑨年額支払賃料	224,320 円　×　12ヶ月　＝　 2,691,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の賃貸実態を考慮し非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,691,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,557,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	672,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,563,641 円　　　　（　 15,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	海田（賃）Ｋ３４　　　　-263412	1,171 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,406 円/㎡　月額支払賃料（　 1,402 円/㎡）　基準階 1 F B
b	海田（賃）Ｋ５６　　　　-295605	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,433
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	134,592 円	2,691,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,400 円
	建物　　　　　　　　　 151,200 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1 円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 447,193 円　（　　　　　　 2,694 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,455,840 円（　　　　　 8,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,563,641 円
②総費用	447,193 円
③純収益　①－②	2,116,448 円
④建物等に帰属する純収益	1,455,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	660,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	642,970 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,121,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
海田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海田 -1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　佐々木　智晴

印

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安芸郡海田町東昭和町６５６番４外｢東昭和町２－５６｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m町道	水道、ガス、下水	海田市 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 350 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、４ｍ
町道

交通

施設

海田市駅東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅とアパート等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現況のまま推移するものと思料する。地
価は当面、上昇傾向を示すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市安芸区並びに海田町の住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。需要者は、町内に居住又は地
縁のある一次取得者層が中心となるが、町外からの転入や住み替え需要も認められる。広島市をはじめとする隣接市町
へのアクセスが評価され、需給環境は好転している。需要の中心価格帯は、１２０㎡前後で１，５００万円～１，８０
０万円程度、新築戸建で、３，５００万円～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、一般住宅とアパート等が混在する地域であるが、アパート等は価格に見合う賃料を収受しておらず、収益価
格は低位に試算された。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意しつつ、比準価格に基づき、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安芸 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 131,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[ 93.3]

[100.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町の人口が約３万人超と増加基調にあり、景
気も回復傾向を続ける中、不動産市況は総じ
て改善している。

東広島バイパスの整備と生活利便施設への接
近性から、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

海田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海田２０Ｋ３４ -303483	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m町道、北東4m、角地		１中専 (60,200)
b	海田１９Ｋ３４ -393437	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
c	海田１９Ｔ３４ -493444	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m県道、西4.2m、角地		１住居 (70,200)
d	海田１９Ｋ３４ -393448	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m町道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,844	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	127,218	100 [ 87.0]	146,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 108,908	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.4]	146,137	100 [ 100.0]	146,137		146,000
c	(　 ) 144,071	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	149,806	100 [ 103.2]	145,161		145,000
d	(　 ) 128,088	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	136,037	100 [ 91.8]	148,188		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

海田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,585,584	432,344	2,153,240	1,455,840	697,400	（　0.9733） 678,779	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,852,633 円　　　　（　 83,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	166 ㎡	15.2 m x 11.1 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積は約４０㎡、１ＤＫタイプが各階２戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,414	113,120	3.0	339,360
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		226,240		678,720
								0

⑨年額支払賃料	226,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,714,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,714,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 135,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,579,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	678,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,585,584 円　　　　（　 15,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安芸（賃）Ｋ７０　　　　-317002	1,675 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,477	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,418 円/㎡　月額支払賃料（　 1,414 円/㎡）　基準階 1 F B
b	海田（賃）Ｋ５６　　　　-295605	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,358
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	135,744 円	2,714,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,200 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 432,344 円　（　　　　　　 2,604 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,455,840 円（　　　　　 8,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,585,584 円
②総費用	432,344 円
③純収益　①－②	2,153,240 円
④建物等に帰属する純収益	1,455,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,400 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	678,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,852,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,400 円／㎡）