鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島府中 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸府中２０Ｋ７９ -307959	安芸郡府中町		貸家建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	安芸府中２０Ｋ７９ -307957	安芸郡府中町		建付地	（　）	不整形	南4.5m町道、中間画地		１中専 (60,180)
c	安芸府中１９Ｔ７９ -497972	安芸郡府中町		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、南東1.9m、二方路		１低専 (50,100)
d	安芸府中１９Ｔ７９ -497953	安芸郡府中町		建付地	（　）	長方形	南東4m町道、中間画地		近商 (80,200)
e	安芸府中１９Ｔ７９ -497952	安芸郡府中町		建付地	（　）	不整形	東2.6m町道、北1.9m、二方路		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,753	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,437	100 [ 84.4]	179,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 104,529	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	110,075	100 [ 63.0]	174,722		175,000
c	(　 ) 108,862	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,108	100 [ 65.6]	172,421		172,000
d	(　 ) 161,186	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	182,395	100 [ 104.0]	175,380		175,000
e	(　 ) 92,573	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	120,986	100 [ 67.3]	179,771		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

広島府中 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,030,587	1,312,029	5,718,558	3,645,500	2,073,058	（　0.9750） 2,021,232	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,249,633 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島府中 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	172 ％	373 ㎡	14.0 m x 28.0 m	前面道路：町道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり３５㎡程度の単身向又はファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,598	287,640	3.0	862,920
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		575,280		1,725,840
								0

⑨年額支払賃料	575,280 円　×　12ヶ月　＝　 6,903,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,903,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 369,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,014,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,725,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,395 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,030,587 円　　　　（　 18,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安芸府中（賃）Ｔ６２　　　　-236254	1,341 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	1,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,602 円/㎡　月額支払賃料（　 1,598 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安芸府中（賃）Ｋ６２　　　　-246203	1,462 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	1,619
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島府中 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000 円	57,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	369,168 円	7,383,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,861 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,000 円	57,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,312,029 円　（　　　　　　 3,518 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 45 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,645,500 円（　　　　　 9,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,030,587 円
②総費用	1,312,029 円
③純収益　①－②	5,718,558 円
④建物等に帰属する純収益	3,645,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,073,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,021,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,249,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
広島府中 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島府中 -4

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　塚本　浩章

印

TEL.

鑑定評価額

66,000,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安芸郡府中町本町４丁目４４８番４｢本町４－８－１７｣				②地積　(㎡)	373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,172)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	西4.3m町道	水道、ガス、下水	矢賀 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

利便性と住環境が良好な幹線
道路背後の既成住宅地域

街

路

基準方位北、４．３
ｍ町道

交通

施設

矢賀駅東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,172)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの店舗等への接近性に恵まれた平地住宅地域であり、一部に画地の細分化が進む可能性があるが、
当面は概ね現状維持程度にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は府中町を中心として、海田町、広島市東区等周辺市町の住宅地域を含む圏域と判定した。需要者の中心は
広島都市圏内に勤務先を有する３０～４０歳代の一次取得者層である。当該地域は食品スーパーや金融機関等生活利便
施設への接近性が良好な平地住宅地域であり、周辺では細分化分譲も見られるなど需要は堅調に推移している。中心価
格帯は土地のみで２，２００万円程度、新築戸建で４，２００万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域から対象標準地と価格牽連性を有する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した実
証的な価格である。なお周辺には一部賃貸マンションも見られるが、自用中心の地域のため土地価格に見合う賃料水準
が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視して調整を行い、収益価格を参考に、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島府中 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 149,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[ 88.7]

[100.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地元産業の業績にやや陰りが見られるものの
、当町の人口・世帯数の増加等を背景に利便
性等の優る地域を中心に宅地需要は総じて強
い。

各種利便施設に近く生活利便性に恵まれてい
ることから、周辺には細分化したミニ分譲地
も見られるなど、需要は引き続き堅調である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島府中 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸府中１９Ｔ７９ -497953	安芸郡府中町		建付地	（　）	長方形	南東4m町道、中間画地		近商 (80,200)
b	安芸府中１９Ｔ７９ -497958	安芸郡府中町		建付地	（　）	ほぼ台形	西4.8m町道、中間画地		１住居 (60,192)
c	安芸府中１９Ｔ７９ -497952	安芸郡府中町		建付地	（　）	不整形	東2.6m町道、北1.9m、二方路		１中専 (60,160)
d	安芸府中２０Ｋ７９ -307952	安芸郡府中町		建付地	（　）	ほぼ台形	西4.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,186	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	182,395	100 [ 105.1]	173,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 176,931	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	188,012	100 [ 90.0]	208,902		209,000
c	(　 ) 92,573	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	120,986	100 [ 65.6]	184,430		184,000
d	(　 ) 190,648	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	200,277	100 [ 110.2]	181,740		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

広島府中 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,972,988	1,309,744	5,663,244	3,645,500	2,017,744	（　0.9750） 1,967,300	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	40,148,980 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島府中 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	172 ％	373 ㎡	14.0 m x 28.0 m	前面道路：町道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫの共同住宅を想定。専有面積３５㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,584	285,120	3.0	855,360
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		570,240		1,710,720
								0

⑨年額支払賃料	570,240 円　×　12ヶ月　＝　 6,842,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,842,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 366,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,956,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,710,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,972,988 円　　　　（　 18,694 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安芸府中（賃）Ｋ６２　　　　-246203	1,462 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,588 円/㎡　月額支払賃料（　 1,584 円/㎡）　基準階 2 F B
b	安芸府中（賃）Ｋ６２　　　　-246202	1,459 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,586
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島府中 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000 円	57,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	366,144 円	7,322,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,000 円	57,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,309,744 円　（　　　　　　 3,511 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 45 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,645,500 円（　　　　　 9,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,972,988 円
②総費用	1,309,744 円
③純収益　①－②	5,663,244 円
④建物等に帰属する純収益	3,645,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,017,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,967,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,274 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,148,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）