別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 廿日市 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 5-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 66,400,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮島町字中之町５２０番１ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 国立公(２種) （その他） (70,240) 1:3.5 店舗 Ｗ2 土産品店、飲食店、 旅館等が建ち並ぶ商 業地域 北西4m県道 水道、下水 宮島桟橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ県道 交通 施設 宮島桟橋南方 500m 法令 規制 （都）  (70,240) 国立公(２種) ⑤地域要因の将 　来予測 世界遺産宮島（厳島神社）へ続く表参道商店街を形成し、外国人観光客数の急増が観光業に寄与している。旧来 の土産物店舗に加え、近時は地産の飲食店や外資系喫茶店も進出し、商況は高水準を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内を主体に、一部は対岸の宮島口付近の商業地域を含む。近隣地域は厳島神社に 続く表参道商店街を形成しており、需要者は土産物等を販売する自用店舗の個人経営者を主体に、近時は観光客の新た なニーズに合った飲食店等の事業者等も対象となりつつある。ただ、現状では観光客向けの商業系不動産は稀少性を有 し、限定的な不動産取引にとどまる町内の市場性に変化はなく、市場における中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内の商業地市場が限定的なため、時点を遡った事例も含めて採用したが、試算過程においては時点修正や地域格差の 判定等は妥当で、市場性を反映した比準価格が試算された。近隣地域は自用目的の店舗が主体で、近時は観光客向けの 新たな業態の店舗需要も見られるが、賃貸市場を形成するまでには至っておらず、現状では収益価格は試算できなかっ た。よって、比準価格を採用し、商店街の裏通りでの取引動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界遺産宮島（厳島神社）への年間来島者数 が２０１９年は過去最多（推計４６５万人） となる見通しであり、外国人観光客の人気が 高い。 外国人観光客の急増が宮島観光に大きく寄与 しており、日帰りに偏る問題点は有するが、 参道の商店街は活況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％