別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 廿日市 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -18 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮島町字杉ノ浦１００８番２外 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 国立公(３種) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、下水 宮島桟橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 宮島桟橋東方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,400) 国立公(３種) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 町内の中心部から外れた県道背後の山間の地域を形成し、観光資源に乏しく、水産業関連の事業所等も見られる が、旧来の住宅地域として静態的に推移している。新規の宅地需要は振るわず現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内と把握される。需要者は町内居住者や地縁性を有する個人であるが、生活利便 性に劣り、高齢化による離島などの要因も相まって人口が減少しており、住宅地の需要は減少傾向にある。観光資源に 乏しく、宿泊需要が派生する地域ではないため、静態的な地域性が維持され、不動産取引に乏しい現状により市場にお ける中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用にあたっては、新規不動産取引に乏しい町内の市場実態から事例の収集範囲が限られ、時点を遡 り採用せざるを得なかったが、時点修正や地域格差の判定等は妥当と認められ、実証的な比準価格が試算された。近隣 地域及びその周辺は静態的に推移する旧来の住宅地域であり貸家需要は極めて乏しいため、収益価格の試算は行わなか った。よって、比準価格を採用し、町内の他の公的価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界遺産宮島（厳島神社）への年間来島者数 が２０１９年は過去最多（推計４６５万人） となる見通しであり、外国人観光客の人気が 集中している。 町内の人口は減少傾向にあり、不動産取引は 地縁性等を伴い限定的である。令和元年１０ 月に土砂災害警戒区域の告示がなされた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％