別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東広島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -14 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司 印  TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松飯田８丁目１０４４番１５ ｢八本松飯田８－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 八本松 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ｍ　市道 交通 施設 八本松駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既存の住宅団地である。地域要因に特段の変動はないが、周辺では宅地開発が活発であり、今後も住宅 団地として成熟の程度を深めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八本松地区の住宅団地及びその周辺の住宅地域の圏域。典型的な需要者は、地縁性を有する３０代～４ ０代の給与所得者層等である。近時、八本松飯田地区では開発業者による住宅開発が活発である。また、供給に対する 需要も根強く、同地域の不動産市場は比較的堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが、 土地総額で、６００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、公法上「一低専」に指定されている戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、周囲にアパート等の賃貸物件は 殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用し得なかった。一方、比準価格は、八本松飯田地区の 取引事例から適切に試算されたもので、市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。よって、本案件では、代 表標準地との検討を踏まえ、近時の経済動向等も勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [121.5] [100.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融情勢、雇用情勢、消費等も比較的堅調な 傾向にあるなか、西条・八本松地区は、人口 増が継続し、不動産市場は総じて、堅調に推 移している。 特段の地域変動要因はないが、周辺では開発 業者による宅地開発が活発であり、需要も根 強く、市場は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％