別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東広島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之 印  TEL.

鑑定評価額 2,240,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市河内町中河内字山之根４５０番３ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地も多く見られる住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 河内 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 河内駅南西方 490m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 河内町の中心部からやや離れた農地も見られる住宅地域であり、新たな宅地開発等は見受けられない。過疎高齢 化を背景に、今後も地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、河内町を中心とし高屋町を含む住宅地域一円と判定した。需要者の大半は地縁性を有する個人であって 、外部からの転入者は極めて少ない。東広島市の縁辺部では、人口減少・高齢化を反映して需要が低迷している。不動 産取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟であり、賃貸物件の建築想定は不合理であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は、同一 需給圏内の代替競争不動産より試算したもので、市場性を反映した規範性の高い価格である。以上より、代表標準地と の規準結果に十分留意しつつ、比準価格を標準とし、単価と総額との関連を再検討のうえ、本件鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 93.2] 100 100 [100.0] 100 [155.5] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市は、中心市街地の人口は増加基調で あり不動産需要が増大しているが、周辺部で は過疎高齢化が進んでおり、二極化が鮮明で ある。 農地も多く見られる住宅地域であり、過疎化 が進んでいる。令和元年１０月より土砂災害 警戒区域に指定された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％