別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東広島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之 印  TEL.

鑑定評価額 2,290,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市河内町中河内字正道１１８６番１外 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成の住宅地域 北東4m市道 水道、下水 河内 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 　 交通 施設 河内駅北西方 340m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 河内町の中ではＪＲ河内駅や公的施設等に近く利便性の良い地域であるが、河内町は東広島市の中心部から遠く 、人口減少や高齢化が続いている。当該地域の地価は今後も下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、河内町を中心とし高屋町を含む住宅地域一円と判定した。外部からの転入は少なく、同一需給圏内に地 縁的選好性を有する個人が需要者の中心である。東広島市の中心部から離れた住宅地は、人口減少・高齢化が進んでお り、需要は低迷している。地域の衰退を反映して不動産取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状 況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場の成熟の程度は低く、資料収集の限界から収益価格の試算は断念した。比準価格は、同一需給圏内の取引事例 から比準して求めたもので、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。以上より、比準価格を重視し、市場の需 給動向等に留意し、単価と総額との関連を再検討のうえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市は、中心市街地の人口は増加基調で あり不動産需要が増大しているが、周辺部で は過疎高齢化が進んでおり、二極化が鮮明で ある。 ＪＲ河内駅に近い住宅地域。特筆すべき変動 は認められないが、一般的要因の影響を受け 、地価は引続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.8 ％  ％