別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東広島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市安芸津町風早字蓼原１３１９番１ ②地積 　(㎡) 490   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、農地の 混在する県道沿いの 住宅地域 北10m県道 水道 安芸津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗等も見られる県道沿いの 既成住宅地域 街 路 基準方位北１０ｍ県 道 交通 施設 安芸津駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 準幹線道路沿いの既成住宅地域であり特段の変動要因は認められず、今後も現状維持程度で静態的に推移してい くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市安芸津町を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する 個人が大半を占め、圏外からの転入者は殆ど見られない。平成２８年の安芸津生涯学習センターの完成等利便性の向上 も見られるが、需要を喚起するには至らず、町の人口減少、高齢化等の影響から需給動向は低調に推移している。取引 件数が少なく、土地の規模等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は安芸津町内から収集し得た、対象標準地と類似性を有する価格牽連性の高い事例から適切に選択され、各種 補修正、要因比較も適切であり規範性が高い。近隣地域は最寄駅や利便施設からやや距離を有する既成住宅地域であり 、アパート等の賃貸物件も見られず賃貸需要を見込めないことから収益価格は試算し得なかった。従って、代表標準地 との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等にも十分留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では利便性の比較的高い市街地周辺部で は宅地化が進んでいく中、集落色の濃い既存 住宅地域の過疎化が進んでおり、二極化傾向 が強まっている。 住宅、店舗、農地等が混在する県道沿いの住 宅地域であるが、人口減少や少子高齢化等か ら需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％