鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大竹 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹２０Ｋ４５ -304578	大竹市		更地	（　）	長方形	西7.2m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	大竹２０Ｋ６５ -306525	大竹市		更地	（　）	不整形	西22m国道、北16m、南16m、三方路		商業 (90,300)
c	大竹１９Ｔ４５ -494553	大竹市		更地	（　）	長方形	東14.5m国道、南6.8m、角地		近商 (90,300)
d	大竹１９Ｔ４５ -494552	大竹市		更地	（　）	台形	北6.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	大竹１９Ｋ４５ -394553	大竹市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m県道、西16m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,227	100 [ 70.8]	92,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,100
b	(　 ) 72,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.4]	84,543	100 [ 94.9]	89,086		89,100
c	(　 ) 69,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	67,031	100 [ 78.9]	84,957		85,000
d	(　 ) 75,348	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	77,175	100 [ 82.2]	93,887		93,900
e	(　 ) 103,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	114,765	100 [ 127.3]	90,153		90,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,100 円／㎡]

大竹 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,796,925	1,043,178	2,753,747	2,359,440	394,307	（　0.9730） 383,661	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,673,220 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.00	Ｓ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	7.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：住宅（３０㎡程度のワンルームタイプ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	1,750	131,250	6.0	787,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	1,572	102,180	2.0	204,360
							0.0	0
～

～

～

計		205.00	100.0	205.00		335,610		1,196,220
								0

⑨年額支払賃料	335,610 円　×　12ヶ月　＝　 4,027,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,027,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,639 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,785,681 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,196,220 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,796,925 円　　　　（　 30,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大竹（賃）Ｔ４５　　　　-314572	1,507 ( 1,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,572 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大竹（賃）Ｋ８８　　　　-308822	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,596
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,800 円	34,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	483,278 円	4,027,320　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,000 円	34,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,043,178 円　（　　　　　　 8,345 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,359,440 円（　　　　　 18,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,796,925 円
②総費用	1,043,178 円
③純収益　①－②	2,753,747 円
④建物等に帰属する純収益	2,359,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	394,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	383,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,673,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大竹 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　河井　猛

印

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市新町１丁目２２３４番１３｢新町１－８－１４｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西16m市道	水道、下水	大竹 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

大竹駅南西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、旧来からの駅前商業地域であるが、住宅地化も進んでおり、徐々に衰退化傾向にある。但し、令和
５年度末には駅前広場もリニューアルされる予定であり、発展期待は膨らんでいる。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大竹駅周辺の近隣商業地域等と把握される。需要者は地縁性を有する個人事業主等が中心となるものと思
料される。近年における市内中心商業圏域は、小方地区等の幹線沿いの大型商業施設が立地する圏域となっており、旧
来からの近隣型の商業地における商況は低調に推移しているが、背後住宅地の需要は堅調であり、地価は下げ止まって
いる。なお、既述の要因などから需要の中心となる価格帯は把握し難いものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域は店舗併用住宅のほか、共同住宅、一般住宅等も多い商業地域であり、取引自体は自己使用目的が支配的であ
り、賃貸市場は未成熟である。よって、元本に見合った賃料が収受出来ず、収益価格は低位に算出された。一方、比準
価格は取引市場の実態を反映する実証的な価格として、十分信頼し得るものと思料される。よって本件では、比準価格
を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　廿日市 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[108.0]
100

100
[100.0]

100
[183.4]

[100.0]
100

88,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大竹市は人口が減少傾向であるほか、高齢化
率も相対的に高い。取引件数は概ね好調に推
移しているが、取引価格の二極化が顕著に進
んでいる。

大竹駅前の古くからの商業地域であり、衰退
が続いているが、大竹駅の整備計画もあり、
開発期待性も一部出てきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹１９Ｋ４５ -394553	大竹市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m県道、西16m、角地		商業 (90,400)
b	大竹２０Ｋ４５ -304578	大竹市		更地	（　）	長方形	西7.2m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	大竹２０Ｋ４５ -304579	大竹市		更地	（　）	長方形	南西9.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	大竹１９Ｔ４５ -494553	大竹市		更地	（　）	長方形	東14.5m国道、南6.8m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	114,765	100 [ 127.2]	90,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,200
b	(　 ) 65,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,227	100 [ 73.4]	88,865		88,900
c	(　 ) 66,754	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,221	100 [ 74.3]	90,472		90,500
d	(　 ) 69,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	67,031	100 [ 74.1]	90,460		90,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

大竹 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,832,093	1,047,742	2,784,351	2,467,320	317,031	（　0.9730） 308,471	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,169,420 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.00	Ｓ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	7.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗とし、２～３階を部屋数４戸、平均専有面積約３２㎡、１Ｋタイプとする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	1,800	135,000	6.0	810,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	1,567	101,855	2.0	203,710
							0.0	0
～

～

～

計		205.00	100.0	205.00		338,710		1,217,420
								0

⑨年額支払賃料	338,710 円　×　12ヶ月　＝　 4,064,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれるため、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,064,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,820,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,217,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,832,093 円　　　　（　 30,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大竹（賃）Ｋ８８　　　　-308822	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,596	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,567 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大竹（賃）Ｋ４５　　　　-314533	1,466 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,543
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,800 円	34,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	487,742 円	4,064,520　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,000 円	34,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,047,742 円　（　　　　　　 8,382 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,467,320 円（　　　　　 19,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,832,093 円
②総費用	1,047,742 円
③純収益　①－②	2,784,351 円
④建物等に帰属する純収益	2,467,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	317,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	308,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,169,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）