別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 庄原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   庄原 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則 印  TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 庄原市東本町２丁目１６５９番２ ｢東本町２－２－５｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6.5m県道 水道、下水 備後庄原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       256 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 上野池公園付近の閑静な住宅 地域 街 路 基準方位北　６．５ ｍ県道 交通 施設 備後庄原駅南東方 550m 法令 規制 （都） １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境に恵まれた地域ではあるが、市内の過疎，高齢化が進み、新規転入者が少ないので宅地需要が減少して いる。地価は当面、下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、庄原市中心市街及びその近郊の住宅地域である。需要者の中心は庄原市内に居住あるいは勤務する個人 で、圏外からの転入者は少ない。本件標準地の属する既成市街地内では新規分譲団地がないため郊外の新興住宅地での 供給が主流である。近くに商業施設が少なく利便性の面で競争力は弱まってきている。希に発生する既成市街での取引 事例は、個別性が強く、取引価格がばらばらで需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件地域は自用目的の取引が主体の地域にあって、第一種低層住居専用地域で風致地区内のため賃貸住宅建設の合理性 がないので収益価格を求めることができなかった。周囲の自用目的取引事例から比準した価格は、直近の市場動向を反 映しており説得力があるのでこれを基本に代表標準地とのバランス、価格形成要因の変動状況をふまえ単価と総額につ き再検討し鑑定評価額を上記とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　庄原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 80.5] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率は４２％を超え公共事業 減少、縁辺部の拠点施設減少で若年層は中心 部へ流出しその住宅需要はやや回復したが需 給は全般に弱い。 県道改良工事が行なわれたが住宅戸数に変動 なく、静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％