別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 福山 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則 印  TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市山手町２丁目３７番２ ｢山手町２－１５－３０｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ1 中小規模の工場、ア パート等が混在する 工業地域 北西5.6m市道 水道、ガス、下水 福山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西日本豪雨災害の被災地域 街 路 ５．６ｍ市道 交通 施設 福山駅西方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ軌道北側背後、小規模な工場・事業所が見られる中に戸建住宅等が混在する地域であるが、周辺の新規投資 は住宅系の比重が大きいこと等から、今後はやや住宅地域的性格を強めつつ熟成していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市市街地郊外を中心とした広島県南東部及びその周辺所在の中小規模事業者を主体とする工業地域一 円。主要な需要者は地縁性を有する自社所有目的の法人・事業グループ等であることから、業務効率性・事業採算性等 を軸とした価格形成がなされる傾向にあるものと推測され、賃貸借を前提とした収益性は充分な指標性を有しないとの 判断が妥当である。また規模・用途・事情等の取引背景の多様さ等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、同一需給圏内における取引の絶対数が常態的に希少である中、適格性を備えた各事例が有する価格牽 連性の比重等を踏まえた秤量的な判断の下に求められたものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範 性が認められる。よって当該価格を中心として考量するとともに、代表標準地からの規準価格との均衡性並びに不動産 融資環境及び市場の需給状況の動向等にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [107.6] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の不動産融資環境を背景に、価格の 二極化を孕みつつ市場性の高い不動産につい てはやや強含みの地合いが継続している。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、良好な融資環境等を背景として市場性の 高い物件を中心に需給状勢はやや改善しつつ ある。 Ｈ３０年７月豪雨により浸水被害を受けたが 、個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％