別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 福山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　紀子 印  TEL.

鑑定評価額 336,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市駅家町大字法成寺１６１３番７ ②地積 　(㎡) 15,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 事業所、工場等が建 ち並ぶ高台の工業地 域 東13m市道 水道、下水 駅家 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 駅家駅北方 2.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福山市が分譲開発を行った北部の高台の工業団地である。区域の拡張が決定された。平成３０年７月依頼、水害 回避のため高台であることが大きなプラス要因となった。工業地の強い需要は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島県南東部及びその周辺の工業地域一円である。主たる需要者は地縁性を有する法人等である。自社所 有目的の企業が主であるため、賃貸借による収益性は価格形成の要因としては希薄である。製造業及び流通業務用地等 を中心に、広大地への需要は強い。福山東インターまでの距離が難とされたが水害後は高台である点で補完された。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 福山市が公募した際の企画立案は自社利用が選定条件である。よって、賃貸市場は存在しないことから収益還元法を非 適用とした。取引事例の分析は、事情の有無、類型、取引時点等に基づき規範性の強弱を判定し、時間的同一性等を加 味した。その結果、比準価格は市場の実体を反映した規範性が高い価格である。以上より、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を行い、標準地の過去からの推移も考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [106.8] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 軽減税率導入関連の受注、仕入れ価格が落ち 着いた業種は好況。製造コスト・流通コスト 削減のため統合地として系統連続性の優る広 大地需要が強い。 区域の拡張が決定されたが準備段階である。 地域要因に特段の変動はまだない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.3 交通・接近　　　  +0.7 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％