別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 279,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市箕島町字南丘７３９９番１７ ②地積 　(㎡) 11,854   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 倉庫兼作業場 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海部の 工業地域 東12m市道 水道 福山 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道　　　 交通 施設 福山駅南東方 8.0km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に大規模工場・物流施設・倉庫等が所在する臨海部の工業地域として変動要因は見られない。一部好調な企 業収益等による設備投資額が増加傾向にある中、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、備後地域を中心とする広島県東部の臨海工業地域及び周辺の工業団地を含む工業地域と判定した 。需要者は、全国規模の大手企業や県内有力法人等が挙げられる。近年の好調な企業業績を背景とした土地建物等を含 む設備投資も伸びている中、大規模工場用地の供給は少なく、地価は上昇傾向が続いている。土地の中心価格帯は、規 模・形状・業種等により幅広く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場・物流倉庫等が中心の工業地域である事から、類似した取引事例より適正に補修正を施し求めた比準価格は 市場性を表す価格として規範性が認められる。一方、工場の賃貸借については業種やリースバック形式か否か等、個別 性が色濃く反映され、平準化された収益価格の算出は困難であり採用は断念した。従って本件では、再度比準価格を検 証し、当該地域の需給動向を考慮の上、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業における設備投資額は増加傾向にあり 、引き続き大拠点への需要は強く、拠点の統 廃合ニーズは依然高い。 地域要因に特段の変動はないが、市街地に近 い高台の工業団地として熟成している。新規 供給がない中、地価は一般的要因を反映し上 昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％