鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２０Ｋ９２ -309206	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、南3m、角地		準住居 (60,200)
b	福山２０Ｋ７４ -307417	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	福山２０Ｋ６７ -306725	福山市		建付地	（　）	長方形	東15.5m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	福山２０Ｋ９２ -309264	福山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南13m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	福山１９Ｋ９２ -199203	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、南4m、二方路		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	63,699	100 [ 84.6]	75,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 66,872	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,805	100 [ 87.4]	76,436		76,400
c	(　 ) 26,643	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 90.0]	49,191	100 [ 65.1]	75,562		75,600
d	(　 ) 47,674	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	50,183	100 [ 65.2]	76,968		77,000
e	(　 ) 79,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	80,899	100 [ 104.5]	77,415		77,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,100 円／㎡]

福山 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,246,013	2,176,962	6,069,051	4,015,440	2,053,611	（　0.9733） 1,998,780	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	40,791,429 円　　　　（　 49,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	370.00	Ｓ1	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	818 ㎡	39.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、郊外型店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分はない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	370.00	100.0	370.00	2,012	744,440	4.0	2,977,760
							0.0	0
～

～

～

～

計		370.00	100.0	370.00		744,440		2,977,760
								0

⑨年額支払賃料	744,440 円　×　12ヶ月　＝　 8,933,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情から非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,933,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 714,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,218,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,977,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,395 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,246,013 円　　　　（　 10,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	備後府中（賃）Ｋ２９　　　　-282910	1,118 ( 1,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,996	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,019 円/㎡　月額支払賃料（　 2,012 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福山（賃）Ｋ６７　　　　-276705	1,930 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,042
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,200 円	57,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	714,662 円	8,933,280　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 518,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 486,200 円	57,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,176,962 円　（　　　　　　 2,661 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,015,440 円（　　　　　 4,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,246,013 円
②総費用	2,176,962 円
③純収益　①－②	6,069,051 円
④建物等に帰属する純収益	4,015,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,053,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,998,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,791,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
福山 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-17

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　古井　正則

印

TEL.

鑑定評価額

62,200,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市御幸町大字上岩成字稲月８５６番１				②地積　(㎡)	818 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	2:1	店舗Ｓ1	店舗等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域	南22m国道、東側道	水道、下水	万能倉 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

万能倉駅南東方

1.0km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新規資本投下は周辺他地域に分散しがちな傾向にあり市場内の相対的地位の低さも窺えるが、融資環境や国道沿
いの商業集積の熟成等を背景として、需給情勢は当面やや強含みの地合いで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福山市北部中心市街地内を中心として広く市内路線商業地域一円。主要な需要者は地縁性を有する個人・
法人並びに全国規模の事業グループ等と推測されるが、自用目的での取引が中心であり賃貸借に拠る収益性を主眼とし
た取引はやや例外的であることから、当該収益性は価格判断指標として充分に機能し得ないものとの判断が妥当である
。また、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引が相対的に多いこと等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記比準価格は、同一需給圏内における取引の絶対数が常態的に希少である中、相対的に相関性の高い事例を軸に秤量
的な判断を経て得られたものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価
格を中心として考量するものとし、上記市場の特性を踏まえ収益価格については参考に留めるとともに、代表標準地か
らの規準価格との均衡性並びに市場情勢等にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[114.4]

[100.0]
100

76,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等の不動産融資環境を背景に、価格の
二極化を孕みつつ市場性の高い不動産につい
てはやや強含みの地合いが継続している。

潜在的需要は依然として堅調と推測されるが
、規模等のミスマッチや定期借地権の設定等
により、売買市場の動向はやや不鮮明である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２０Ｋ９２ -309216	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	福山２０Ｋ９２ -309206	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、南3m、角地		準住居 (60,200)
c	福山２０Ｋ６７ -306725	福山市		建付地	（　）	長方形	東15.5m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	福山２０Ｋ６６ -306651	福山市		建付地	（　）	長方形	北西22m国道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,218	100 [ 53.5]	77,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,000
b	(　 ) 45,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	63,699	100 [ 84.0]	75,832		75,800
c	(　 ) 26,643	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 90.0]	49,191	100 [ 65.6]	74,986		75,000
d	(　 ) 73,243	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	64,263	100 [ 84.6]	75,961		76,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -17.5
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

福山 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,975,296	1,967,700	6,007,596	4,015,440	1,992,156	（　0.9733） 1,938,965	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,570,714 円　　　　（　 48,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	370.00	Ｓ1	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	818 ㎡	39.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの路線型店舗ビル。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	370.00	100.0	370.00	1,947	720,000	4.0	2,880,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		370.00	100.0	370.00		720,000		2,880,000
								0

⑨年額支払賃料	720,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,640,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,640,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 691,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,948,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,880,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,975,296 円　　　　（　 9,750 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｔ６７　　　　-306754	1,955 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,960	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,953 円/㎡　月額支払賃料（　 1,947 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福山（賃）Ｋ６７　　　　-276705	1,930 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,949
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,200 円	57,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	518,400 円	8,640,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 505,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 486,200 円	57,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,967,700 円　（　　　　　　 2,406 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,015,440 円（　　　　　 4,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,975,296 円
②総費用	1,967,700 円
③純収益　①－②	6,007,596 円
④建物等に帰属する純収益	4,015,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,992,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,938,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,570,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,400 円／㎡）