鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山１８Ｔ７９ -287936	福山市		建付地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	福山１８Ｔ７９ -287931	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	福山１８Ｋ６６ -186603	福山市		建付地	（　）	長方形	西8.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	福山１９Ｔ１０ -491023	福山市		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、南3.9m、角地		商業 (90,240)
e	福山１９Ｋ１０ -391009	福山市		更地	（　）	不整形	南東8.1m市道、北東6.6m、南西6m、三方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,926	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,530	100 [ 99.7]	74,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,800
b	(　 ) 81,894	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,152	100 [ 105.0]	82,050		82,100
c	(　 ) 63,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	79,438	100 [ 108.6]	73,147		73,100
d	(　 ) 64,020	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	63,523	100 [ 87.4]	72,681		72,700
e	(　 ) 75,685	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	83,454	100 [ 112.1]	74,446		74,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,900 円／㎡]

福山 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な造成資料（再調達原価）が得られないことから非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,100,550	1,524,971	4,575,579	4,165,200	410,379	（　0.9733） 399,422	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,151,469 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	360 ％	186 ㎡	7.8 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗。２階及び３階は１ＬＤＫ住宅で平均専有床面積４０㎡程度。各階３戸、計６戸。

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

内階段を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	88.0	114.40	1,800	205,920	4.0	823,680
							0.0	0
2～ 3	住宅	130.00	92.0	119.60	1,444	172,702	2.0	345,404
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	90.7	353.60		551,324		1,514,488
								0

⑨年額支払賃料	551,324 円　×　12ヶ月　＝　 6,615,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 353.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,615,888 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,271 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,086,617 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,514,488 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,100,550 円　　　　（　 32,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ２９　　　　-262903	1,467 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,446 円/㎡　月額支払賃料（　 1,444 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ１０　　　　-311007	1,425 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,425
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,000 円	58,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	529,271 円	6,615,888　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 497,200 円	58,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,524,971 円　（　　　　　　 8,199 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,165,200 円（　　　　　 22,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,100,550 円
②総費用	1,524,971 円
③純収益　①－②	4,575,579 円
④建物等に帰属する純収益	4,165,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,151,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
福山 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-16

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　平木　三千人

印

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市今津町２丁目２５番｢今津町２－２－１０｣				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (80,360)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	低層の店舗併用住宅、住宅等が混在する商業地域	南東6m市道	水道、下水	松永 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

松永駅北西方

300m

法令

規制

商業
(80,360)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域はＪＲ松永駅北側の国道背後に低層の店舗併用住宅、住宅等が混在する商業地域である。金融機関支店等
が比較的集積し、南松永地区周辺の定着、充実の波及等もあって地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松永地区及びその周辺の商業地域又は商住混在地域一円である。需要者の中心は、地元の中小法人や個
人事業主等である。インターネット通販の普及、沿道型の大型商業施設への顧客流出等の影響から当地域においても商
業形態の変化が窺われるが、駅に近く利便性良好な住宅地化の様相を帯び、南松永地区周辺の定着、充実の波及等もあ
って地価は上昇基調で推移している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自己使用店舗が多く、市場性を色濃く反映した比準価格は実証的で精度が高い。一方、収益価格は、当地
域内の小型店舗の賃貸市場が成熟しておらず、需要も多くないことから土地建物に見合う賃料水準に至っていない。よ
って、本件においては、実証的で市場性を強く反映し、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格は参酌するに留め、
代表標準地との検討、近時の地価動向等を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[117.7]

[100.0]
100

74,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は踊り場から調整局面にあるが、金融緩
和等継続により地価は総じて強含みにある。
但し、人口減少、高齢化等から値下がりが続
く二極化である。

近隣型商業地域で地域内に特段の変動要因は
ない。ネット通販、大型店への顧客流出等の
一方で南松永地区好調の波及等もあり地価は
上昇基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山１８Ｔ７９ -287937	福山市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	福山１９Ｋ１０ -391009	福山市		更地	（　）	不整形	南東8.1m市道、北東6.6m、南西6m、三方路		商業 (90,400)
c	福山１８Ｔ７９ -287936	福山市		建付地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	福山２０Ｋ１０ -301011	福山市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,227	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,908	100 [ 93.6]	73,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,600
b	(　 ) 75,685	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	83,454	100 [ 112.3]	74,313		74,300
c	(　 ) 72,926	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,530	100 [ 101.0]	73,792		73,800
d	(　 ) 70,805	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	88,637	100 [ 118.8]	74,610		74,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,800 円／㎡]

福山 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,108,491	1,526,360	4,582,131	4,165,200	416,931	（　0.9733） 405,799	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,281,612 円　　　　（　 44,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	360 ％	186 ㎡	7.8 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階及び３階は住宅で平均専有床面積４０㎡程度、住戸タイプは１ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

内階段を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	88.0	114.40	1,800	205,920	4.0	823,680
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	130.00	92.0	119.60	1,447	173,061	2.0	346,122
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	90.7	353.60		552,042		1,515,924
								0

⑨年額支払賃料	552,042 円　×　12ヶ月　＝　 6,624,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 353.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,624,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,094,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,515,924 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,108,491 円　　　　（　 32,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ６６　　　　-296603	1,333 ( 1,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,447 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ６６　　　　-276603	1,725 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,568
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,000 円	58,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	529,960 円	6,624,504　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 497,200 円	58,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,526,360 円　（　　　　　　 8,206 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,165,200 円（　　　　　 22,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,108,491 円
②総費用	1,526,360 円
③純収益　①－②	4,582,131 円
④建物等に帰属する純収益	4,165,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	416,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	405,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,281,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500 円／㎡）