鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山１９Ｔ６７ -496702	福山市		更地	（　）	不整形	北25m国道、北西30m、角地		準工 (70,200)
b	福山２０Ｋ７４ -307402	福山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北31m国道、中間画地		商業 (90,500)
c	福山２０Ｋ２７ -302716	福山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南35m国道、東6m、角地		商業 (100,600)
d	福山１９Ｔ２７ -492705	福山市		更地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	福山１９Ｔ９３ -499307	福山市		建付地	（　）	不整形	南西36m国道、北西18m、二方路		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,530	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.8]	160,642	100 [ 86.3]	186,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 169,431	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,481	100 [ 96.1]	179,481		179,000
c	(　 ) 194,976	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	215,598	100 [ 117.9]	182,865		183,000
d	(　 ) 117,925	100 [ 110.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	122,451	100 [ 70.2]	174,432		174,000
e	(　 ) 204,184	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 87.6]	254,493	100 [ 136.1]	186,990		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -25.0
d	限定価格	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

福山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,326,341	23,875,900	55,450,441	50,599,200	4,851,241	（　0.9243） 4,484,002	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	91,510,245 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	ＲＣ12	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	805 ㎡	24.0 m x 33.2 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、事務所　　２～１２Ｆ事務所、各階区画割可

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

用途、規模等から標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	300.00	70.0	210.00	2,640	554,400	6.0	3,326,400
							0.0	0
2～12	事務所	300.00	84.0	252.00	2,250	567,000	6.0	3,402,000
							0.0	0
～

～

～

計		3,600.00	82.8	2,982.00		6,791,400		40,748,400
								0

⑨年額支払賃料	6,791,400 円　×　12ヶ月　＝　 81,496,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,982.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	81,496,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,865,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	78,951,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,748,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 374,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,326,341 円　　　　（　 98,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ２７　　　　-312705	2,594 ( 2,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,261 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福山（賃）Ｔ２９　　　　-212958	2,750 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,183
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,362,000 円	727,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,727,100 円	85,816,800　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,153,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,179,500 円	727,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	727,000 円	727,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	727,000 円	727,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,875,900 円　（　　　　　　 29,660 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9243

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	727,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,599,200 円（　　　　　 62,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,326,341 円
②総費用	23,875,900 円
③純収益　①－②	55,450,441 円
④建物等に帰属する純収益	50,599,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,851,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,484,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,510,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
福山 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-7

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　生瀬　肇

印

TEL.

鑑定評価額

145,000,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市霞町２丁目６７番外｢霞町２－５－３｣				②地積　(㎡)	805 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:1.5	銀行ＲＣ4	銀行、保険会社等のビルが建ち並ぶ商業地域	東36m市道	水道、ガス、下水	福山 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

福山駅南方

700m

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、ＪＲ福山駅前道路沿いの商業地域であり、商業中心の移行に伴い構造的な市場内の相対的地位低下
は否めないが、景気回復等を背景に市況は当面やや強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福山市中心部及び同近郊に位置する商業地域である。主な需要者は、地縁性を有する自用目的の個人や
法人等であるが、一部では投資目的の取引も散見される。近年は、郊外に大規模店舗が進出したため顧客の流出が進ん
でいるが、景気回復等を背景に市況は回復基調にある。なお、土地の規模等画地条件がまちまちであることから、中心
的な価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市中心部およびその近郊における類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映
しており、規範性は高いと判断される。なお、収益価格は、賃貸市場の熟成度がやや低く、土地建物に見合う適正な純
収益を求めることができないため、比準価格に比して相当低位に試算された。よって本件は、比準価格を中心に、規準
価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[ 97.9]

[100.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復等を背景に、市中心部及び近郊にお
ける商業地需要は全体的に増加基調にある。

特段の変動要因は認められないが、景気回復
を背景に商業用や事業用不動産に係る需要の
増加が認められる。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２０Ｋ７４ -307402	福山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北31m国道、中間画地		商業 (90,500)
b	福山２０Ｋ２７ -302716	福山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南35m国道、東6m、角地		商業 (100,600)
c	福山１９Ｔ２７ -492705	福山市		更地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	福山１８Ｔ２７ -282709	福山市		更地	（　）	長方形	東36m市道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,431	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,481	100 [ 97.0]	177,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 194,976	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	215,598	100 [ 118.5]	181,939		182,000
c	(　 ) 117,925	100 [ 110.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	122,451	100 [ 70.8]	172,953		173,000
d	(　 ) 140,931	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,387	100 [ 85.5]	174,722		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
c	限定価格	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

福山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,214,277	25,131,724	58,082,553	53,452,800	4,629,753	（　0.9243） 4,279,281	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	87,332,265 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	ＲＣ12	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	805 ㎡	24.0 m x 33.2 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗・事務所、２～１２Ｆ事務所の商業ビル。

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

共用部分等を考慮のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	300.00	70.0	210.00	2,620	550,000	6.0	3,300,000
							0.0	0
2～12	事務所	300.00	84.0	252.00	2,378	599,256	6.0	3,595,536
							0.0	0
～

～

～

計		3,600.00	82.8	2,982.00		7,141,816		42,850,896
								0

⑨年額支払賃料	7,141,816 円　×　12ヶ月　＝　 85,701,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,982.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,701,792 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,201,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,820,049 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,850,896 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 394,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,214,277 円　　　　（　 103,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ２７　　　　-312705	2,594 ( 2,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	2,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,390 円/㎡　月額支払賃料（　 2,378 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福山（賃）Ｔ２９　　　　-212958	2,750 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,608,000 円	768,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,252,724 円	90,021,792　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,207,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,528,000 円	768,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	768,000 円	768,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	768,000 円	768,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,131,724 円　（　　　　　　 31,220 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9243

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	768,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,452,800 円（　　　　　 66,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,214,277 円
②総費用	25,131,724 円
③純収益　①－②	58,082,553 円
④建物等に帰属する純収益	53,452,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,629,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,279,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,332,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）