鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山１９Ｔ７４ -497401	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、北1.4m、二方路		商業 (100,600)
b	福山２０Ｋ２７ -302716	福山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南35m国道、東6m、角地		商業 (100,600)
c	福山１９Ｔ８４ -498402	福山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東36m国道、北3.8m、二方路		商業 (100,600)
d	福山２０Ｋ４４ -304425	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	福山１９Ｔ６７ -496714	福山市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,505	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	213,469	100 [ 122.8]	173,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 194,976	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	215,598	100 [ 117.8]	183,020		183,000
c	(　 ) 151,826	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	154,505	100 [ 84.3]	183,280		183,000
d	(　 ) 95,669	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	107,362	100 [ 61.5]	174,572		175,000
e	(　 ) 102,381	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,248	100 [ 62.3]	168,937		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

福山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,697,853	3,699,702	7,998,151	7,238,400	759,751	（　0.9488） 720,852	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,711,265 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	115.00	Ｓ5	575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	131 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：事務所、４～５階：２ＬＤＫ４戸　平均専有面積　４８．８㎡

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	75.0	86.25	3,200	276,000	6.0	1,656,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	115.00	80.0	92.00	2,480	228,160	4.0	912,640
							0.0	0
4～ 5	住宅	115.00	85.0	97.75	1,540	150,535	3.0	451,605
							0.0	0
～

～

計		575.00	81.0	465.75		1,033,390		4,384,490
								0

⑨年額支払賃料	1,033,390 円　×　12ヶ月　＝　 12,400,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 465.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれているため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,400,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 744,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,656,639 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,384,490 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,697,853 円　　　　（　 89,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ９８　　　　-319803	1,301 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,544 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 4 F B
b	福山（賃）Ｋ９８　　　　-319804	1,607 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,501
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	624,000 円	104,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,860,102 円	12,400,680　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,699,702 円　（　　　　　　 28,242 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,238,400 円（　　　　　 55,255 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,697,853 円
②総費用	3,699,702 円
③純収益　①－②	7,998,151 円
④建物等に帰属する純収益	7,238,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	759,751 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	720,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,711,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
福山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-4

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　平木　三千人

印

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市笠岡町３番｢笠岡町１－３｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ4	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北12m市道	水道、ガス、下水	福山 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

福山駅東方

600m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は福山駅東方の中層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、駅周辺地への需要は希少性等から根強く、都
心回帰傾向からマンション等需要も見られる。当面この傾向が継続し地価も上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ福山駅を中心としその周辺に広がる商業地域一円である。需要者の中心は、地縁性を有する投資家
、事業者並びに県内外の支店を持つ法人等である。当該地域は古くからの個人経営の店舗、卸業者等が多く商況に特筆
すべき点は無いが、駅周辺の立地という希少性や駅前再開発進展等の影響も受けて需要は強含みである。また都心回帰
傾向からマンション利用等も見られる。需要の中心価格帯は取引される規模や利用用途等により様々で、見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ古くからの商業地域である。比準価格は駅周辺商業地の取引事例より試算
した結果で、市場実態を直接反映し、各種補修正、要因比較等も適正で規範性が高い。一方、取引は自用目的が中心で
収益性に着目したものは少なく、賃料水準、空室率等からも利回り目的の取引は投資採算性が低く、収益価格は低位と
なった。従って比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、需給動向等に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は踊り場から調整局面にあるが、金融緩
和等継続、駅前、中心部の建設ラッシュ等か
ら地価は総じて強含みにある。但し、二極化
は継続している。

当該地域は駅東方の徒歩圏に位置し、駅周辺
地である希少性等から需要は高まり、飲食等
出店のほかマンション利用等も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山１９Ｋ７４ -397414	福山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	福山１９Ｋ９８ -399801	福山市		更地	（　）	不整形	東12m市道、南6m、二方路		商業 (80,600)
c	福山２０Ｋ２７ -302716	福山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南35m国道、東6m、角地		商業 (100,600)
d	福山１９Ｔ９３ -499307	福山市		建付地	（　）	不整形	南西36m国道、北西18m、二方路		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,300	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	159,966	100 [ 91.4]	175,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 151,254	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	168,580	100 [ 94.1]	179,150		179,000
c	(　 ) 194,976	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	215,598	100 [ 120.8]	178,475		178,000
d	(　 ) 204,184	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 87.6]	254,493	100 [ 139.0]	183,088		183,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

福山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,689,357	3,698,357	7,991,000	7,238,400	752,600	（　0.9488） 714,067	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,572,796 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	115.00	Ｓ5	575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	131 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２Ｆ～３Ｆ：事務所、４Ｆ～５Ｆ：専有面積４８．８㎡程度の２ＬＤＫタイプが各階２室の中層ビル。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

中層ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	115.00	75.0	86.25	3,180	274,275	6.0	1,645,650
							0.0	0
2～ 3	事務所	115.00	80.0	92.00	2,480	228,160	4.0	912,640
							0.0	0
4～ 5	住宅	115.00	85.0	97.75	1,545	151,024	3.0	453,072
							0.0	0
～

～

計		575.00	81.0	465.75		1,032,643		4,377,074
								0

⑨年額支払賃料	1,032,643 円　×　12ヶ月　＝　 12,391,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 465.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,391,716 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 743,503 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,648,213 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,377,074 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,689,357 円　　　　（　 89,232 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ８４　　　　-308402	2,024 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,549 円/㎡　月額支払賃料（　 1,545 円/㎡）　基準階 4 F B
b	福山（賃）Ｋ６７　　　　-256701	1,551 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,349
c	福山（賃）Ｋ７４　　　　-307402	2,108 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,567

福山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	624,000 円	104,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,858,757 円	12,391,716　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,698,357 円　（　　　　　　 28,232 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,238,400 円（　　　　　 55,255 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,689,357 円
②総費用	3,698,357 円
③純収益　①－②	7,991,000 円
④建物等に帰属する純収益	7,238,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	752,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	714,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,572,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）