別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月10日 提出
福山 -43 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 -43 広島県 広島第3 氏名  不動産鑑定士 福田 紀夫 印  TEL.
鑑定評価額 7,700,000 円  1㎡当たりの価格 15,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福山市春日町大字宇山字中間503番1
②地積
 (㎡)
484  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南東6m市道 水道 東福山

4.5km
(2)



①範囲 東   100 m、西   120 m、南    60 m、北   120 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北、6m
市道
交通

施設
東福山駅北方

4.5km
法令

規制
「調区」 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
地域内に特段の変動は見込まれないが、接近性等に劣る山間部の農村集落地域に対する需要は低調で、地価も当
面弱含み傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山市の北東部郊外の農家住宅地域である。主たる需要者は、圏域内の居住者や地縁性を有する個人で
ある。当該圏域内では、市街化調整区域による法的規制の影響から宅地開発等は極めて少なく、また住宅等の土地取引
も例年極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、市街化調整区域内で宅地取引が極めて少ないため、同一需給圏内より広域的に事例を採用し求めざるを得
なかったが、適切に補修正がなされており、十分説得力の有する価格を試算できた。収益価格は、山間部に位置し賃貸
物件も見られず、最有効使用及び市場参加者の観点から試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実
の取引実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 福山 -73                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,000 円/㎡
[ 96.7]
100
100
[100.0]
100
[126.2]
[100.0]
100
16,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
国内景気は緩やかな回復基調にあるが、人口
減少と高齢化の影響により地域経済は縮小傾
向にあり、需給動向は弱含みで推移している


特筆すべき変動は認められないが、一般的要
因の影響を受け、近隣地域においては地価は
引続き下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +0.5
交通・接近     +2.9
環境       +22.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 福山 -43 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福山19T
92
-499212
福山市

底地


  
(           ) 
不整形 北3.5m市道、
北西3.5m、
準角地



「調区」 

(60,160)
b 福山18K
16
-181640
福山市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西4.5m私道、
北4m、角地




「調区」 

(70,180)
c 福山19T
67
-496726
福山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.2m市道
、南西4m、
角地



「調区」 

(80,200)
d 福山20K
44
-304405
福山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2.2m道路、
北1.3m、角地




「調区」 

(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (       9,075
18,150  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

18,520 
100
[ 116.4]

15,911 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

15,900 
b (            
12,414  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

12,171 
100
[  78.0]

15,604 

15,600 
c (            
12,861  
100
[ 100.0]
[  96.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

12,130 
100
[  75.7]

16,024 

16,000 
d (            
20,064  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

19,944 
100
[ 123.3]

16,175 

16,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +0.6 環境     +22.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.2 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +5.6 環境     -23.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.1 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.2 交通・接近   +6.4 環境     -29.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -21.0 交通・接近  +12.5 環境     +39.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.2 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,900 円/㎡]  



福山 -43 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  市街化調整区域内に存し、適切な造成事例が収集できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内の農家住宅地域に位置し、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
福山 -43 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 -43 広島県 広島第3 氏名  不動産鑑定士 黒石 俊明 印  TEL.
鑑定評価額 7,700,000 円  1㎡当たりの価格 15,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福山市春日町大字宇山字中間503番1
②地積
 (㎡)
484  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南東6m市道 水道 東福山

4.5km
(2)



①範囲 東   100 m、西   120 m、南    60 m、北   120 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 6m
市道
交通

施設
東福山駅北方

4.5km
法令

規制
「調区」 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
 福山市の市街地に比較的近い山間部の市街化調整区域に位置する。生活利便性が悪く且つ法的規制を強く受け
ること等から需給動向は極めて低調で、当面は現状維持にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏の範囲は、福山市北東部の山間部に位置する春日町及び広くその周辺の市街化調整区域内の住宅地域一円
である。需要者の中心は、地元居住者及び当該地域に地縁性を有する個人等で、同一需給圏外からの転入は少ない。各
種生活利便施設から遠方に位置し且つ市街化調整区域の強い法的規制を受けこと等から需給動向は極めて低調である。
取引は少なく需要の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 比準価格は福山市北東部及び広く周辺部の市街化調整区域内の取引事例を比準した結果であり、現下の市場実勢を反
映している。一方収益価格は、当該地域が法的規制が強い市街化調整区域に位置して賃貸市場が未成熟で求めることが
できなかった。本件では、当該地域の需要実態が自用目的であること等から比準価格を重視し、更に代表標準地との地
域的な価格バランス、今後の不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 福山 -73                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,000 円/㎡
[ 96.7]
100
100
[100.0]
100
[127.7]
[100.0]
100
15,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気の緩やかな回復基調等で不動産需要は依
然上向き傾向であるが、地価動向は地域によ
る選好性の強弱により2極化傾向が続いてい
る。

市街化調整区域の法規制の影響等により、需
給動向は極めて静的である。地価は一般的要
因の影響等により依然やや弱含みである。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +0.5
交通・接近     +2.5
環境       +24.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 福山 -43 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福山19T
84
-498406
福山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
b 福山20K
67
-306721
福山市

建付


  
(           ) 
不整形 南西7m県道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
c 福山19T
06
-490604
福山市

建付


  
(           ) 
長方形 西4.5m市道、
北4.1m、角地




「調区」 

(60,180)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
22,135  
100
[ 100.0]
[  96.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

21,360 
100
[ 136.7]

15,625 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

15,600 
b (            
18,971  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[  95.0]
100
[  80.0]

24,787 
100
[ 154.5]

16,043 

16,000 
c (            
27,281  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

26,116 
100
[ 159.9]

16,333 

16,300 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.27 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.5 環境     +36.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.5 環境     +45.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     +60.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,900 円/㎡]  



福山 -43 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内の農家住宅地域で法的規制が強いこと等から賃貸市場が未成熟であり収益還元法が適用できな
かった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ