別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 福山 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -26 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市奈良津町３丁目１００９番３外 ｢奈良津町３－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西3.5m市道 水道、ガス、下水 福山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ５ｍ市道 交通 施設 福山駅北東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い住宅地域であり、特段の変化は認められず、当面は概ね現状維持的に推移していくものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね東は春日町から西は北本庄までの圏域。需要者の中心は、市内居住者又は市内への通勤者が 大半を占める。熟成された住宅地域であり、値頃感から取引需要は回復し、地価はやや強含み傾向となっている。土地 のみで１，５００万円前後、新築戸建で３，０００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する近時の取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い 価格と認められる。賃料水準が低廉であり、経済合理的な賃貸経営が困難であることから、収益還元法は適用できなか った。自用目的での取引が需要の中心であることを考慮し、規範性及び信頼性に優る比準価格を重視し、近隣地域の状 況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安定的な経済情勢を受け、不動産需要は概ね 安定的に推移している。 市街地に近い既存住宅地域であり、取引需要 は回復基調となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％