別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 呉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　浦　信一 印  TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広白岳４丁目１３７３５番１１ ｢広白岳４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、駐車場の 混在する住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 広 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 広駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 広地区東部の山裾に存し、一般住宅が建ち並び農地の残る住宅地域である。近隣地域及びその周辺で変動要因は 見られず、災害の危険性もあるため土地需要はやや弱い。そのため今後は現状を基調に弱含みに推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市広地区を中心とするＪＲ駅も利用可能な平地住宅地域の存する圏域である。主たる需要者は広島市 及び呉市内へ通勤するサラリーマン世帯である。周辺地域は農地も残る中にミニ開発住宅地が多くみられる。しかし、 やや郊外の住宅地域であるため、生活利便性は相対的に劣り、不動産需要は弱含みである。土地価格は７５０万円程度 、新築の戸建物件では総額で２２００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域ではアパート等賃貸物件も散見されるが、自用目的の戸建住宅が中心であり、収益性が取引の目安とされるこ とは少ない。一方、比準価格は実際の取引を価格判定の基礎としている。快適性を指向する住宅地域に存し自用のため の取引が多く、取引価格の決定は比準価格中心でなされていることを考慮し、本件では、信頼性の高い比準価格を採用 し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [138.1] [100.0] 100 50,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成３０年７月豪雨の復興過程にあるなか、 呉市でも平坦地志向の高まりにより傾斜地と の二極化が進みつつある。 広中心部の南東部に位置する住宅地域で、利 便性や街路関係でやや劣る面がある。土砂災 害警戒区域に指定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％