別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 呉 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -11 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広古新開６丁目２３番２ ｢広古新開６－１０－１０｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅の他アパー トが数多く見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新広 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした、アパート等 も見られる住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新広駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした一般住宅・アパート等が混在する熟成した住宅地域で生活利便性は高く需要は根強い。特段の地 域変動要因は予見されないが、住宅供給量の多い土地区画整理区域の地価が指標となり高値堅持の状態にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広地区を中心とする呉市東部の平坦な住宅地域と判定した。広地区の中でも生活利便性の高い住宅地域で 、住宅需要は強い。需要者の主たる属性は呉市に生活の拠点を置くサラリーマン世帯を想定することが出来る。土地区 画整理区域内の土地に建物の建築が進行している。土地は１３０㎡前後で１，４００万円程度、新築物件で３，２００ 万円程度が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅・共同住宅が混在する区画整然とした戸建住宅の選好性の高い住宅地域である。画地規模が小さく経済合理性 を有する建物の想定が困難で、投資対象としての需要は見込めないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は近 隣地域を含む類似地域内の取引事例より求められた実証的な試算価格で規範性を有する。比準価格は代表標準地の価格 と規準した価格と均衡を得ているので比準価格を鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 57.5] [100.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏小都市の少子高齢化、人口の減少、雇 用減少等の問題を反映して中心市街地への集 中が見受けられる。 広中心部にあって生活利便性の高い住宅地域 で、道路配置・画地配置は整然と配置され、 地価は高値堅持で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％