別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 安佐南 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安佐南 -23 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区高取北４丁目５０５番４８９ ｢高取北４－３８－２４｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 長楽寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南   280 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 長楽寺駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変化は特に認められないが、熟成した住環境の良い住宅団地で堅調な住宅需要が存在し、将来的にも 現状程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐南区北西部郊外のアストラムライン沿線に位置する住宅地域と判定した。需要者の中心は広島市及 び周辺地域に居住する住宅取得目的の個人である。近隣地域は高台の南向き傾斜地に区画整理によって造成された住宅 団地であり、区画整然とした良好な住環境が形成されている。広島市郊外のベッドタウンとして堅調な需要が認められ 、土地は１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，７００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用地として居住の快適性・利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、アパート等の賃貸物件は少なく、 賃貸市場は形成されていないことから収益価格は求めることができなかった。比準価格は当該団地内における規範性の 高い事例を中心に試算しており、市場性を反映した説得力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し、 代表標準地との検討により求められた規準価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安佐南 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,600 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [120.0] [100.0] 100 63,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的な雇用・所得環境の改善、低金利政策 によって平坦部や利便性の高い住宅団地の需 要は高まっている。 熟成した住宅団地であり、価格形成要因の変 動は少ないが、良好な住環境や利便性の良さ から、住宅需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％