別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 広島西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光 印  TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区高須台３丁目１９番１８ ｢高須台３－１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 西広島 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　６ｍ 市道 交通 施設 西広島駅西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ高台の住宅地域。平成１３年に完成した団地で、今後さらに熟成してゆく ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心部周辺の優良な住宅地域一円。需要者は、広島市在住の３０才代～４０才代の第一次住宅取得 者が主体であるが、広島市外からの転入もある。広島市都心へのアクセスが良好な住宅団地で、堅調な需要に支えられ た市場を形成している。取引の中心価格帯は、土地のみで１，５００万円～２，０００万円、新築の戸建住宅で４，０ ００万円～４，５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ高台の住宅団地で、賃貸市場は未成熟で収益価格は求め得ず、比準価格のみが得られた 。比準価格は、標準地の存する高須台団地の事例を中心に求めた価格であり、標準地の市場価値を反映し、証明力の高 い価格である。よって、比準価格を標準とし、前年価格からの変動率、市場の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島市西区においては、人口は概ね横ばいな がら、低金利の継続、景気の緩やかな拡大を 受け不動産需要は堅調である。 交通接近、住環境の優れる高台の住宅団地で 、堅調な需要が続いた。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％