別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 広島南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明 印  TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区仁保３丁目５７８番８ ｢仁保３－３９－８｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6.4m市道 水道、ガス、下水 広島 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．４ｍ 市道 交通 施設 広島駅南東方 4.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 黄金山東側山麓の仁保地区の高台に造成された大規模住宅団地であり、団地内にバス便も運行される閑静な住宅 地域である。今後も現況の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区東部地域、向洋、青崎、堀越、仁保地区を中心とした住宅地域。主たる需要者は地元の自動車関連企 業従業員等をはじめ、都心部が通勤圏の一次取得者及び不動産業者である。団地内にバス路線はあるものの、商業施設 等がなく、生活利便施設は北方の平坦部に依存している。土地は１９０㎡程度で２，１００万円前後で、新築戸建は総 額で３，６００万円～４，２００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一団地内及び同一需給圏の類似する住宅団地内の取引事例から求めたものであり、市場性を反映した実 証性の高い価格である。一方、当該標準地は戸建住宅を主体とした大規模住宅団地内に存し、賃貸投資目的のための土 地取得需要が少なく、賃貸市場も未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。よって、市場実証性がある比準価 格を採用し、広域的な地価バランスも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 貿易摩擦等の不安定要素はあるものの、低金 利、インバウンド需要により、都心部を中心 に土地需要が高まっている。 業績が堅調な地元自動車関連企業の影響もあ り、当該地区の宅地需要は増加傾向にあり、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％