別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 広島中 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治 印  TEL.

鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区江波南２丁目１４６２番９外 ｢江波南２－１０－３７｣ ②地積 　(㎡) 1,520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 広島 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 6.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの中小工場地域であるが、周辺では宅地開発やマンション建設が続き住宅地の新規供給が行われている 。将来的に共同住宅地への転用も考えられるが、当面は現状で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市及び隣接市町の工業地域を中心とする圏域で、需要者は工場用地または共同住宅等の取得を目的と する法人企業等である。工場地の取引市場は広島市郊外や湾岸エリアの工業流通団地に集中し近隣地域のような旧来型 中小工場地域の市場優位性は低い。一方で隣接地域では共同住宅の建設や大規模住宅団地の開発が行われており近隣地 域も住宅地への移行可能性を内包する。周辺取引市場にも牽引され土地の実勢価格は坪当たり３５万円超程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と類似性の高い工場地を中心とする取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性 の高い価格である。一方、近隣地域は自用の工場または倉庫が中心で賃貸物件が見られない地域である。賃貸市場が成 立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として、代表標 準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中区は人口が増加傾向にあり取引価格も上昇 基調にある。先行き不透明な面もあるが、県 内景気の拡大基調に合わせ不動産市場の活性 化が進んでいる。 工場地の変動は小さいが、周辺では共同住宅 の建設や大規模宅地開発が行われ販売状況も 好調である。住宅地の需給が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％