別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 矢掛 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢掛 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅 印  TEL.

鑑定評価額 8,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田郡矢掛町小田字神田上５５７３番３ ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ1 住宅、作業場等が混 在する既成住宅地域 北東4.5m町道 水道、下水 小田 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 小田駅西方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 井原鉄道井原線の小田駅に近接する既成住宅地域で、高齢化と人口減少から住宅地需要は弱い。平成３０年７月 豪雨の影響もあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね矢掛町全域の住宅地域である。需要者は町内の在住者や出身者等で、世帯分離を目的とする一次取 得者が中心である。地区外からの転入者は少なく、地縁者等が大半で限定的である。宅地供給は、町の土地開発公社に よる小規模分譲地が中心であるが、対象地域は矢掛町の周辺部でもあり需要は相対的に弱い。市場で中心となる価格帯 は土地で４００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。居住快適性 を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが 一般的であるので比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　矢掛 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [154.7] [102.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化と人口減少のため矢掛町全体としては 減退傾向にあり、住宅地需要は弱い。分譲地 開発は定住を促進する町によるものが主体で 、民間は少ない。 小田地区の住宅地域であり、床上浸水の被害 を受けた。宅地需要は弱く、地価は下落傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +8.9 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％