別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 里庄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   里庄 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　坂本　一也 印  TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 旅館 Ｓ5 店舗、一般住宅等が 混在する駅前の近隣 商業地域 西7.5m町道 水道、下水 里庄 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 里庄駅南方 50m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの駅前商店街であるが、商業地需要は国道沿いの路線型店舗に移行しているため、住宅地への移行が進 むものと予測され、地価は住宅地の価格水準を基に形成されつつある。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は里庄駅前商店街及び国道沿いの商業地域一帯。需要者は里庄町の法人又は個人に限定され、外部からの土 地取得者は見られない。商圏は里庄駅前商店街から駐車設備を有する国道沿いの路線型店舗に移行しており、商業地と しては衰退傾向にあるため、今後は住宅地への移行が進むと予測される。稀に顕在化する取引は個別性の強いものが多 く、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、土地は総額で１，０００万円程度が上限と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの駅前商店街で収益物件は見られず、不動産取引は自己使用目的の取引が中心であるため、収益還元法の適用 を断念した。一方、比準価格は里庄町の商業地取引の実態を反映した実証的な価格が試算されたものと判断される。よ って、市場の実態を反映し、現実の取引に対する指標となる比準価格を標準に、広域的観点から検討を加えた代表標準 地価格との均衡を重視し、最近の経済情勢にも十分留意して、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [100.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中貿易摩擦や消費税増税により景気の悪化 が顕在化しつつあり、都市部から波及しつつ あった景気回復も停滞傾向に転じている。 駐車場が未整備であるため、周辺の路線型店 舗に顧客を奪われ、商況は低迷し、住宅地へ の移行が進みつつある。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％