別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 浅口 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅口 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口市金光町大谷２９４番３４ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 土産店、小売店舗が 多い古くからの近隣 商業地域 西7.4m市道、背面道 水道、下水 金光 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．４ｍ市道 交通 施設 金光駅南東方 500m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 金光教本部を中心とする門前町の商業地域である。参拝信者の減少や自動車利用による参拝手段の変化により、 最寄り駅からの参道に当たる当該地域は商業地域としての衰退が進んでいる。今後も衰退は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的にはＪＲ山陽本線沿線の金光駅・鴨方駅・里庄駅を中心とする商業地域である。金光教本部参拝 客向けの店舗が建ち並ぶ商店街という近隣地域の特殊性から、主たる需要者は、当該地域に地縁性を有する個人や小規 模事業者、金光教関係団体等と考えられる。当該地域は参拝の手段が電車利用から自動車利用に変化したため、商業地 域として衰退傾向にあり地価は下落している。取引は少ないものの、中心価格帯は１㎡当たり３～５万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は金光教本部の参拝ルートに所在する商業地域である。店舗併用住宅が多く、賃貸物件は見られず賃貸市場は 未成熟であり、収益還元法の適用は断念せざるをえなかった。一方、需要者は自己の業務の用に供することを目的とし ており、取引目的も自用が主である。従って、商業地域の取引事例を基に市場の実勢を反映した説得力のある比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [113.2] [102.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用環境の改善が続き、県内経済は緩やかな 回復を見せている。浅口市の人口は減少傾向 にあり、地域的衰退が認められる。 金光教本部の参道に当たる旧来からの商業地 域である。商業地域として衰退しており地価 は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％