別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 新見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新見 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　野納　芳昭 印  TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新見市高尾字新田２４０８番５ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、公共施設 等が見られる既成住 宅地域 東4m市道 水道、下水 新見 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 備中県民局新見地域事務所に 近い、古くからの住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新見駅北西方 670m 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新見市の中心部近郊に位置する古くからの住宅地域である。地域内に特段の変動要因はないが、将来的には、人 口減や更なる高齢化の進行により不動産市場への影響が次第に顕在化してくるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新見市の中心市街地及びその近郊の住宅地域一円である。当地は新見市の中心市街地近郊に位置し、市 内のなかでは比較的人気のあるエリアである。需要層は旧町地域を含む市内在住の勤労者などが中心。とはいえ、人口 減と高齢化の進行で宅地需要は全般的に停滞している。土地取引の中心価格帯は取引が少なく見出し難いが、概ね７０ ０万円～９００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は戸建住宅地域であり、収益目的での共同住宅の建設や宅地開発の動きもなく、求められた価格は比準価格のみと なった。比準価格は、実際に成立した売買実例を基に試算されており実証的で説得力を有する。市場実態も居住環境の 快適性や利便性を重視して、取引価格を中心に価格形成されているのが実情である。これより、比準価格を標準に、需 給動向、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新見 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [ 81.5] [103.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新見市は県内でも有数の人口減と高齢化の進 行が続いている。地域経済に大きな動きはな いが、令和元年９月の局地的集中豪雨で一部 地域が被災した。 地域内に特段の変化はない。利便性の良い住 宅地域であるが、人口減・高齢化による住宅 地需要の縮減もあって、地価は下押しされて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％