別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 総社 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -13 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介 印  TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市新本字仁古７７４１番２ ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 県道背後に農家住宅 が散在する住宅地域 北4m市道 水道、下水 総社 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 総社駅西方 8.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農村住宅を主とした地域である。新本地区は総社市の西端に位置し、矢掛町に隣接する。総 社市中心部から距離的に遠く、農地が多く残り、未成熟で、今後も地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主として高梁川以西に位置する、総社市郊外の農家住宅や一般住宅が見られる地域と判断した。 需要者は世帯分離や隣地の買い増し等を契機とした地縁関係者が主体で、外部からの需要はほとんど見受けられない。 新本小学校は１学年が１０人程度と児童数も少なく、高齢化が進行している。土地取引は高梁川以東と比較して極めて 少なく、縁故取引等の事情を内包するものが多いため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域内の事例を中心に採用し、市場分析を踏まえた価格形成要因の比較や試算値の妥当性を検討 した結果、市場の実態を反映した価格が得られた。さらに本件は調整区域内の農家集落であり、実現性、合法性の観点 から共同住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、現実の取引市場から接近した比準 価格を採用し、代表標準地との均衡及び前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総社市全体の人口は令和元年９月末時点で過 去５年間に約２．２％増加しているのに対し 、同期間で新本地区の人口は５．４％減少し ている。 市街化調整区域内の農家住宅等が見られる住 宅地域であり、地域要因に大きな変動はない 。需給ともに弱く、今後もこの傾向は継続す るもの予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％