別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 玉野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　塚村　善明 印  TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市東紅陽台１丁目１９番１５７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 国道背後の中規模一 般住宅主体の大規模 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 常山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   500 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道直背後の大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 常山駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市境の国道直背後に開発された大規模住宅団地である。同一団地の隣接地及び東高崎地区で新規開発の動き がみられたが最近は落ち着いている。地価の下落幅は横這い乃至やや縮小傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉野市北部及び岡山市南西部を含む分譲住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、岡山市・倉敷市への 通勤者及び玉野市北部在住者の一次取得者が中心である。区画整然とした閑静な住宅地域で中古住宅の取引が散見され 、近時は隣接地に新規開発の動きが見られた。岡山市に跨る大規模住宅団地であることから転入者も見られる。中心と なる価格帯は、土地は２００㎡程度で７００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は国道沿線に開発された大規模住宅団地に存する。取引事例比較法は同一需給圏内の類似地域である国道３ ０号沿線の住宅地の事例を中心に採用しており、実証的である。収益還元法は自己所有の低層戸建住宅が標準的な地域 で合理的な賃貸用建物の想定が困難なため非適用とし、原価法は既成市街地のため非適用とした。快適性を重視する住 宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [ 86.3] [102.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 設備投資は高水準を維持し、公共投資は増加 している。住宅投資は振れを伴いつつも横這 い圏内の動きとなっている。 岡山市と玉野市に跨る熟成した大規模住宅団 地である。国道３０号沿線では同一団地の隣 接地及び東高崎地区で新規開発の動きがみら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％