別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 津山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -9 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典 印  TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 3,240 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市里公文字林３７７番１ ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 丘陵地の住宅地域 東4m市道 水道 美作千代 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 美作千代駅南方 4.2km 法令 規制 （都）  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧久米町中央部の県道背後に形成された農家集落で大きな変動はない。山間の農家集落地域で依然として需要の 減退傾向が続いていることから、地価は今後も緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,240 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津山市の旧久米町及び周辺の農家集落一帯である。近隣地域は県道久米中央線西方背後の丘陵地に形成さ れた小規模な農家集落地域で、宅地需要は地元居住者の世帯分離に伴う戸建住宅用途が中心である。若年層の外部への 転出が続き高齢者世帯の比率が高いが、圏域外部の老人ホームへの転出も多く需要は全般に減退傾向にある。なお、取 引される物件の価格、規模ともにまちまちであるため中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧久米町中央部の丘陵地に形成された農家集落地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域において発生した 規範性を有する取引事例を採用し、補修正も概ね妥当な範囲内でなされていることから信頼性が高い。また、当該地域 においては周辺相場を参考に取引価格が決定されるのが通常であるため、取引事例を根拠とする比準価格は説得力を有 する。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,210 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [189.7] [100.0] 100 3,230  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,280 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は基調としては緩やかに拡大しつつ あるが、県の中北部への影響は限定的であり 、依然として二極化の動きが続いている。 引き続き高齢化が進行中。世帯数は横ばい乃 至微減ながら、人口は県平均を上回るペース で減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％