別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 津山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -7 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典 印  TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,120 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市原字ナル１０８番１外 ②地積 　(㎡) 980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 市役所支所に近い住 宅地域 南3.5m市道 水道、下水 高野 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 高野駅北東方 5.2km 法令 規制 （都）  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧勝北町の中心部近郊の農家集落地域で大きな変動要因は見られない。依然として人口の流出が続いており、需 要減から今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,120 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津山市東部の旧勝北町及び周辺の農家集落地域。近隣地域は旧勝北町の中心部近郊で、国道５３号南背後 の平坦部に形成された集落地域である。宅地需要は当地に何らかの地縁的関係を有する者による戸建住宅用途が中心で あるが、市町村合併による中心機能の移転などにより人口の流出が続き、需要は全般に弱い。なお、不動産の取引件数 が少なく、取引される規模や価格もまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧勝北町のほぼ中央に位置する農家集落地域。取引事例比較法のみ適用したが、当地では土地は自己使用目 的で取引されるケースが大半であり、周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であるため、現実に発生した取引 事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程と符合し、実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥 当と判断してこれを標準に、一般的要因や地域要因の推移動向に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,210 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は基調としては緩やかに拡大しつつ あるが、県の中北部への影響は限定的であり 、依然として二極化の動きが続いている。 宅地需要は依然として弱く、地価は下落傾向 となっている。人口、世帯数ともに引き続き 減少傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％