別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 津山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　坂本　一也 印  TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市押入字飯綱北９０７番５６ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東津山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東津山駅北東方 1.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢に位置する分譲住宅地域として現状傾向にて推移するものと推察される。利便施設へのアクセスが改善 しており、地価は横ばいに転じた。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津山市中心部から北東部外延に位置する住宅地域一帯である。需要者は３０～４０代の津山市勤務者が 中心である。丘陵地であることで需要は弱含みであったが、利便施設への接近性が改善しつつあり、割安感と相まって 地価の底打ちも近いと思われる。需要の中心となる価格帯は、土地が３５０万円から４５０万円程度、戸建の新築物件 が２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用が中心の分譲団地であるため、賃貸経営を想定することは合理性に欠けると判断して収益還元法の適用を断念 した。求められた比準価格は、現実の豊富な取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した規範性の高い価格で ある。よって、現実の取引の指標となる影響力を有する比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、最近の経済状況 にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 88.8] [102.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中貿易摩擦や消費税増税により景気の悪化 が顕在化しつつあり、都市部から波及しつつ あった景気回復も停滞傾向に転じている。 利便施設へのアクセスが改善したことにより 地価は底打ちしたと推測される。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％