別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 倉敷 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮 印  TEL.

鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市船穂町船穂２０９５番１０ ②地積 　(㎡) 10,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1.5:1 工場兼事務所 ＩＣの近くに工場が 増えている工業地域 南東12m市道、北東側道 水道、下水 新倉敷 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 交通接近条件の良い工場の立 地を進めている地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新倉敷駅北東方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画区域のうち倉敷市が公募分譲した地域はすでに完売。残りの民間による開発を誘導する地区も４区画の うち１区画は売れている。今後も立地が進み熟成度が高まっていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南部の工業地域一帯で、その範囲は広域的に形成される。地区計画により用途が主として工場に限 定されているため、主な需要者は製造業全般の規模の大きな工場となる。工場の国内回帰の動きから工場地需要は強く なっており、特に交通利便性の高い場所においては供給も限られるため値上がり傾向にある。中心となる価格帯の把握 は難しいが、岡山県南部では１㎡あたり１万円台後半から２万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例を中心に比準された実証性の高 い価格である。一方、収益価格は、自用の工場が主体であり賃貸市場が形成されていないため適用出来なかった。従っ て、岡山県南地域における工場地の新設動向や需給関係を踏まえた上で、比準価格を中心に、代表標準地との価格均衡 や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 84.3] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安やＩＴを利用した自動化により国内外の 生産コスト差が縮まる傾向から工場地の需要 は堅調に推移している。 徐々に工場の立地が進んでいる。 個別的要因の価格への影響に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.1 環境　　　　　　  -7.6 行政　　　　　　  -1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％