鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｋ０８６６３ -2	倉敷市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、西8m、南東6m、三方路		近商 (100,200)
b	３０Ｃ０３１１１ -19	倉敷市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m県道、北8m、二方路		１住居 (60,200)
c	Ｒ０２Ｋ０７３６９ -213	倉敷市		更地	（　）	台形	南7.5m国道、西4m、東1.5m、三方路		準工 (60,200)
d	２９Ｃ０８６６３ -22	倉敷市		建付地	（　）	不整形	南西11.8m市道、東4.2m、二方路		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,468	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 93.0]	100 [ 89.3]	51,034	100 [ 124.6]	40,958	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,000
b	(　 ) 46,500	100 [ 100.0]	[ 92.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	42,629	100 [ 101.4]	42,040		42,000
c	(　 ) 31,796	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,414	100 [ 72.4]	43,390		43,400
d	(　 ) 31,425	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.8]	40,243	100 [ 96.6]	41,659		41,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,000 円／㎡]

倉敷 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,560,799	2,309,907	9,250,892	7,789,600	1,461,292	（　0.9725） 1,421,106	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,002,163 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	374.00	Ｓ2	748.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	934 ㎡	42.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの近隣店舗、２階はフロア貸しの事務所等。露天駐車場。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	374.00	100.0	374.00	1,592	595,408	6.0	3,572,448
							0.0	0
2～ 2	事務所	374.00	100.0	374.00	1,194	446,556	6.0	2,679,336
							0.0	0
～

～

～

計		748.00	100.0	748.00		1,041,964		6,251,784
								0

⑨年額支払賃料	1,041,964 円　×　12ヶ月　＝　 12,503,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 748.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,503,568 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,000,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,503,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,251,784 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,560,799 円　　　　（　 12,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３６９（賃）　　　　-201	1,828 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,592 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３１１１（賃）　　　　-7	2,023 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	375,107 円	12,503,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 322,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,309,907 円　（　　　　　　 2,473 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 748.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,789,600 円（　　　　　 8,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,560,799 円
②総費用	2,309,907 円
③純収益　①－②	9,250,892 円
④建物等に帰属する純収益	7,789,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,461,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,421,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,002,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出
倉敷 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-20

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　宗友　隆明

印

TEL.

鑑定評価額

38,800,000 円

１㎡当たりの価格

41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外				②地積　(㎡)	934 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	工場、住宅兼事務所Ｓ2	工場、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西7m市道	水道、下水	児島 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層の店舗・事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小田川沿いの片側店舗の路線
商業地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

児島駅北方

3.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小田川沿いの四国街道沿いの路線商業地域（片側店舗）であり、空店舗や未利用地が徐々に増え始めている。地
価は、今後も下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗・事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、児島地区を走る幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、低層店舗、事務所等の立地を目
的とする事業法人及び個人事業者である。需要は、児島駅前地区及び南部の国道４３０号沿いが主体のため、当路線沿
いでは減退傾向にあり、供給は空地・空店舗等でなされている。中心価格帯は、㎡当たり４万円～５万円台であり、総
額は規模によって異なり一定の傾向はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。収益
価格は、賃料の保守性から低目に求められた。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、信頼性の
高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの規準価格、前年価格からの変動状況、をも加味して上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[105.0]

100
[151.0]

[100.0]
100

41,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市全体では人口・世帯数ともに微増傾向で推
移しているが、各支所の人口増減率の差は拡
大しており、二極化傾向がより鮮明になって
いる。

県道岡山児島線の新設以降、本件標準地が存
する旧県道沿いは衰退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.1
交通・接近　　　  +6.8
環境　　　　　　 +34.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｃ０７３６９ -205	倉敷市		貸家建付地	（　）	不整形	西22m県道、南8.5m、二方路		２住居 (60,200)
b	３０Ｋ０７３６９ -203	倉敷市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、南東4m、角地		準工 (60,200)
c	Ｒ０２Ｋ０３１１１ -8	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	３１Ｋ０３１１１ -5	倉敷市		底地	（　）	ほぼ長方形	北27m国道、南4.5m、二方路		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,953	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	32,514	100 [ 78.5]	41,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 42,097	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,910	100 [ 96.8]	41,229		41,200
c	(　 ) 48,398	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,988	100 [ 112.8]	41,656		41,700
d	(　 30,301) 50,500	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	48,637	100 [ 117.1]	41,535		41,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

倉敷 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,548,428	2,309,606	9,238,822	7,789,600	1,449,222	（　0.9725） 1,409,368	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	28,762,612 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	374.00	Ｓ2	747.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	934 ㎡	42.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの近隣店舗、２階はフロア貸しの事務所等。露天駐車場。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	373.60	100.0	373.60	1,592	594,771	6.0	3,568,626
							0.0	0
2～ 2	事務所	373.60	100.0	373.60	1,194	446,078	6.0	2,676,468
							0.0	0
～

～

～

計		747.20	100.0	747.20		1,040,849		6,245,094
								0

⑨年額支払賃料	1,040,849 円　×　12ヶ月　＝　 12,490,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 747.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,490,188 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 999,215 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,490,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,245,094 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,548,428 円　　　　（　 12,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３６９（賃）　　　　-202	1,898 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,592 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３６９（賃）　　　　-201	1,828 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,549
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	374,706 円	12,490,188　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 322,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,309,606 円　（　　　　　　 2,473 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 747.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,789,600 円（　　　　　 8,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,548,428 円
②総費用	2,309,606 円
③純収益　①－②	9,238,822 円
④建物等に帰属する純収益	7,789,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,449,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,409,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,762,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）