別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 倉敷 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 3-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　野納　芳昭 印  TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 倉敷市玉島阿賀崎字亀崎２３７０番 ②地積(㎡) 1,344  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 南1.3m未舗装市道 水道、ガス 新倉敷 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  150 ｍ、南  100 ｍ、北  150 ｍ ②標準的使用 住宅地開発の見込まれる田地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４２９号線の南背後の水 田地域 道 路 ４ｍ市道に近い 交通 施設 新倉敷駅南西方 4.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 　玉島における住宅地需要は、全般的に国道４２９号線以北から新倉敷駅周辺に向いており、利便性や道路事情 等にやや劣る当地での宅地開発需要は停滞している。当面、現状と大差のない推移が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅地開発の見込まれる田地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉島地区を中心に住宅地の開発適地となる地域一円。需要層は、分譲住宅団地の開発を目的とする宅地 開発業者が中心。とはいえ、住宅地需要は国道４２９号線以北から新倉敷駅周辺にシフトしており、新倉敷駅から遠く 離れた当地への土地需要は低迷している。また、河川改修等により水害リスクは低下しているが、過去には里見川流域 の道口川との合流点を中心に内水被害があったことも需要低迷の一因となっている。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、開発目的での素地取引は少なくなってきているなかで実際に取引された売買実例から試算しており実証的 である。開発業者の採算値を示唆する控除後価格は、試算過程に想定部分を有するなど精度性にやや劣るので参考程度 にとどめる。また、市場実態も実際の取引で成立した価格を中心に価格形成されているのが実情。これより、市場に立 脚した比準価格を重視し、需給動向、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に、倉敷市の住宅市場は概ね堅調推移 。とはいえ、街路，交通接近，利便性等に劣る地域 や物件への需要は低迷。市場は二極化している。 地域内に特段の動きはない。新倉敷駅から遠い位置 関係を映し、宅地開発需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他