別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 倉敷 -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -77 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市粒江字船元２１０２番 ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る県道背後の住宅地 域 南東3.2m市道 水道 倉敷 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 倉敷駅南東方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷市郊外の山裾に形成された小規模な既成集落地域で、大きな変動要因は見られない。周辺に利便施設がない などで宅地需要は弱含んでおり、地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市郊外の既存の集落地域一円である。近隣地域は倉敷市街地南部の種松山の山裾に形成された小規模 な集落地域である。都心部へのアクセスは比較的良好であるが、市街化調整区域内であるため、開発規制から全般に住 宅の供給が少なく、若年層の圏域外部への転出が続いており、需給は弱含みである。なお、不動産の取引件数が少なく 、取引価格についてもまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は倉敷市郊外に形成された既成集落地域である。取引事例比較法のみの適用となったが、当地においては不動 産取引に際して周辺相場を参考に価格が決定されるのが通常であり、現実に発生した取引事例を根拠とする比準価格は 市場参加者の意思決定のプロセスに符合しており実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と判断してこれを 標準とし、一般的要因や地域要因の推移・動向に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は基調としては緩やかに拡大しつつ ある。労働需給が引き締まった状態が続いて いるほか、雇用者所得も改善を続けている。 地域要因に大きな変動はない。粒江地区は世 帯数はほぼ横ばいながら、人口は微減傾向と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％