別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 倉敷 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -71 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島勇崎字二丁目１００６番１ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多い塩 田跡地の住宅地域 東4m市道 水道、下水 新倉敷 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新倉敷駅南西方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲住宅地であり、居住環境は良好である。また、利便性も悪くないが、海抜が低く、高潮による水害が懸念さ れることもあり、住宅地としての市場競争力は劣る。今後も地価は下落するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 主たる需要者は玉島地区に地縁性を有し、倉敷市及び隣接都市に勤務する一次取得者である。同一需給圏は玉島地区の 住宅地域一円である。生活利便性が高く、区画整然とした新規分譲地に需要は集中する一方、浸水等自然災害のリスク から海岸付近の海抜の低い地域に対する需要は乏しい。近隣地域においては過去の災害の影響もあり土地需要は減退し ている。中心となる価格帯は、土地のみで５００万円程度、新築戸建住宅であれば２０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。このため、自己の居住を目的とした一般住宅の取引が主体であり、基 本的には収益性より快適性・利便性に重点が置かれる地域特性を有している。なお、本件標準地は画地規模が小さく賃 貸共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場実勢を反映した説得力のあ る比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [106.0] 100 [168.3] [103.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用環境の改善が続き、県内経済は緩やかな 回復を見せている。一方、玉島地区の人口は 減少傾向にあり、特に郊外では地域的衰退が 認められる。 利便性、住環境は悪くないが、高潮被害等の 懸念から海岸に近い平坦地の住宅地需要の減 退が続いている。その他、特段の変動要因は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％