別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 倉敷 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -52 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市中庄字西長郷２２番１２ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中規模な分譲住宅地 域 南4m私道 水道、下水 倉敷 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北、４ｍ 私道 交通 施設 倉敷駅北東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷中心市街地の東部、幹線背後の住宅団地である。中心部、利便施設との位置関係等から需要が強く、周辺で は開発も盛んであるが、近隣地域は集積が完了しており、今後ともほぼ現況維持で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市街地東部、ＪＲ倉敷駅から２～３ｋｍ（直線距離）内外、幹線道路背後の平野部に位置する住宅地 域である。主たる需要者は岡山市、倉敷市等への通勤世帯である。中心価格帯は１５０～２００㎡程度の更地で総額が １，０００～１，５００万円内外である。駅からはやや遠いが、中心部との位置関係は良好で近隣の幹線道路沿いには 商業施設が充実しており、戸建住宅地としては総じて利便性が高いことなどから需要は強い状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例、地理的にやや遠い住宅地の事例も採用してい るが、事例の存する地域ごとの市場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を 適切に反映した価格が求められたと判断される。したがって、比準価格を標準に前年価格との検討を踏まえ上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行きの不透明感はあるが景気は緩やかな拡 大傾向にあり、倉敷市の住宅地の市況は利便 性の高い住宅地等依然好調であるが、地域差 が認められる。 駅からはやや遠いが、中心部との位置関係は 良好であり、商業施設等が集積する幹線道路 の近背後に位置し、利便性が高いことから、 需要は依然強い。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％