別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 倉敷 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -47 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島阿賀崎字久々井１８７６番１０ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新倉敷駅南西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅地である。当該地域の周辺は農地が多く残り、街路条件も芳しくない。また、生活利便施 設は少なく、住宅地としての需要は弱い。したがって、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね倉敷市玉島地区のうちＪＲ新倉敷駅以南の住宅地域である。需要者の中心は、倉敷市内に通勤する 者、特に玉島・水島方面へ通勤する３０歳代～４０歳代のエンドユーザーである。標準地自体は分譲住宅地内にあるも のの、周辺地域は農地も多く残り、街路条件及び地区中心部への接近性に劣るため、住宅地としての需要はやや弱い。 取引相場は土地は７００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸物件は見られず画地規模からも共同住宅の想定は困難 であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内において信頼性のある自用目的の取引事例を採用した 比準価格は高い信頼性が認められる。以上より、代替性の高い取引事例により試算された実証的な比準価格を中心に、 代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [106.0] 100 [153.5] [103.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用環境の改善が続き、県内経済は緩やかな 回復を見せている。一方、玉島地区の人口は 減少傾向にあり、特に郊外では地域的衰退が 認められる。 周辺における街路条件が劣り、土地需要は弱 い。このため、地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％