別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 倉敷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -14 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅 印  TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市白楽町字八幡免５８番１６ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 空地 中規模一般住宅の多 い閑静な既成住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 倉敷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 倉敷駅南西方 1.5km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷市中心部に隣接し、利便性に優れるため、人気の高い住宅地域である。供給が少ないことから、地価は上昇 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市中心部から南部及び南西部に所在する住宅地域である。需要者は倉敷市在住の３０～４０歳代の 一次取得者を中心に、比較的高額所得者層からの根強い需要が認められる。各種利便施設等への接近性が良好であるた め、圏域内人口は増加傾向であるが、供給は少ない。市場で中心となる価格帯は土地で１５００万円～２０００万円程 度、新築戸建住宅は３０００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は戸建住宅が 主体の住宅地域であるため、居住快適性を重視し自己使用目的で取引されることから、取引価格の水準を指標に価格が 決定されていることが一般的と認められる。したがって比準価格を採用し、不動産取引の需給動向や代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,400 円／㎡ [100.9] 100 100 [106.0] 100 [ 81.4] [103.0] 100 90,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、堅調な住宅 需要を背景に地価上昇が見られる地域もある が、環境の良否や立地条件等に対する選別の 傾向が強い。 倉敷市中心部に近く、利便性の高い住宅地域 であるため、人気が高い。価格水準の高い分 譲地が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.4 環境　　　　　　 -13.5 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％