別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 倉敷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -4 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市平田字板宿１５５番１６５ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 倉敷 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 倉敷駅北東方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷市市街地北東外延部の住宅地域で今後も良好な住環境が続くと予測する。都心に近い利便性の良い立地であ るため住宅需要は根強く、地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市市街地近郊の住宅地域一円である。需要は平均的な所得水準の個人による戸建住宅用途が中心であ るが、規模や街路条件によっては共同住宅地の需要も見られる。倉敷市中心部への接近性や生活利便性の良さから住宅 需要は根強い一方で、供給面では開発素地の減少による新規分譲の減少で需給は引き締まりつつある。中心となる価格 帯は、土地が１０００～１５００万円前後、新築戸建物件が３０００～３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心市街地外延に形成された低層住宅地域。収益還元法の適用は割愛したが、当該地域は収益性よりも生活 の利便性や居住の快適性が重視される住宅地域で、土地の取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般 的であり、取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し実証的で説得力を有する。よって、 比準価格を妥当と判断し、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [ 93.0] [102.0] 100 70,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は基調としては緩やかに拡大しつつ ある。労働需給が引き締まった状態が続いて いるほか、雇用者所得も改善を続けている。 周辺にはまとまった規模の開発素地が無く、 小規模開発の分譲地や中古住宅の取引が中心 である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％