別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 岡山南 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -22 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区浦安本町１４１番２５ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農地の中に中規模一 般住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス 岡山 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 岡山駅南方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に開発されたやや古い小規模住宅団地であり、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移 するものと予測される。今後の地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南東部郊外の浦安・福田地区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は岡山市に居住・勤 務する一次取得者であるが、南部で隣接する玉野市からの流入も若干認められる。近年は幹線市道の開通、南区役所の 移転等により、地区の生活利便性は向上したため、住宅地需要・供給ともに安定的に推移している。土地は２００㎡程 度の更地で総額１，１００万円程度、新築戸建住宅は総額２，７００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は岡山市南区の類似地域内における代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試 算価格としての精度は高い。一方、近隣地域は市街化調整区域内の自用の低層戸建住宅を主体とする小規模住宅団地で あり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [106.0] 100 [128.8] [105.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡山市中心部における不動産市場は商業地及 び住宅地を問わず好調であるが、郊外の丘陵 部や水害の可能性のある地区は停滞傾向にあ る。 市街化調整区域内に開発されたやや古い住宅 団地であるため、住宅地需要は新規の分譲地 に劣後するが、地域の地価は若干の上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％